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房屋租赁合同中的优先承租权及案例

一、引言

在房屋租赁关系中，承租人常面临“租期届满后能否继续居住”的现实焦虑。无论是个人租房用于居住，还是企业租赁商铺用于经营，稳定的租赁关系对承租人而言至关重要。优先承租权作为平衡出租人与承租人利益的重要制度，通过赋予承租人在同等条件下优先续租的权利，既保障了承租人对长期使用房屋的合理期待，也维护了租赁市场的交易秩序。然而，这一权利在实践中因法律规定的原则性、合同约定的模糊性及各方利益的冲突，常引发争议。本文将围绕优先承租权的法律基础、实践争议及典型案例展开分析，以期为租赁双方提供更清晰的行为指引。

二、优先承租权的概念与法律基础

（一）优先承租权的定义与核心特征

优先承租权，是指在房屋租赁合同期限届满后，原承租人在同等条件下，享有优先于其他潜在承租人与出租人重新订立租赁合同的权利。其核心特征体现在三个方面：

其一，权利主体特定。仅原租赁合同中的承租人（包括次承租人在符合条件时）可主张，其他第三方无权要求。例如，张某租赁李某的商铺经营文具店，租期5年，到期后张某作为原承租人方可行使优先承租权，而张某的合伙人或其他无关人员则不具备主体资格。

其二，时间节点明确。权利仅在原合同期限届满时产生，若合同未到期或已终止（如提前解除），则无适用空间。

其三，“同等条件”为关键。所谓“同等条件”，通常包括租金标准、支付方式、租赁期限、装修限制等主要条款，需与出租人向其他潜在承租人提出的条件一致。若出租人提高租金或缩短租期，承租人可选择接受新条件以行使权利，或放弃权利。

（二）优先承租权的法律依据与演变

我国对优先承租权的法律规定经历了从模糊到逐步明确的过程。早期《合同法》仅对优先购买权作出规定，对优先承租权未直接提及，实践中多依赖合同约定。随着社会对租赁关系稳定性需求的增加，《民法典》第七百三十四条第二款首次以法律形式确认：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”这一条款将优先承租权从约定权利提升为法定权利，填补了法律空白。

此外，部分地方性法规与司法解释进一步细化了操作规则。例如，有的地方规定“出租人拟继续出租房屋的，应在租赁期限届满前合理期限内通知承租人，承租人应在收到通知后一定期限内明确是否行使优先承租权”，通过明确通知与答复的时限，减少权利行使中的不确定性。

（三）与优先购买权的区别

优先承租权与优先购买权虽同属承租人的“优先性权利”，但存在本质差异：

从权利目的看，优先购买权旨在保障承租人取得房屋所有权，实现“居者有其屋”；优先承租权则聚焦于维持租赁关系的延续，满足“住有所居”或“经营稳定”的需求。

从权利行使阶段看，优先购买权发生在房屋所有权转让时，优先承租权发生在租赁合同期限届满时。

从权利性质看，优先购买权是形成权（承租人单方意思表示即可成立买卖关系），而优先承租权更接近请求权（需出租人与承租人就新合同条款达成一致）。

三、实践中的常见争议与难点

（一）合同约定与法定权利的冲突

尽管《民法典》明确了法定优先承租权，但实践中仍存在两种极端情况：

一种是出租人为规避法定权利，在合同中约定“承租人放弃优先承租权”。例如，某商业综合体与商户签订合同时，要求承租人签署“到期后自愿放弃优先续租”的条款。此类约定是否有效？根据《民法典》规定，法定权利的放弃需基于自愿且不违反公序良俗。若承租人因处于弱势地位被迫签署，法院可能认定该条款无效。

另一种是合同中对优先承租权的约定过于笼统，如仅写“承租人享有优先承租权”，未明确“同等条件”“通知期限”等关键内容。当租期届满时，双方常因“何为同等条件”“出租人是否尽到通知义务”产生分歧。例如，出租人未提前通知即与第三方签约，承租人主张权利时，出租人以“合同未约定通知时间”为由抗辩，导致争议升级。

（二）“同等条件”的认定标准不统一

“同等条件”是优先承租权行使的核心，但法律未对其具体范围作出明确界定，实践中主要依赖法官自由裁量，易引发争议。常见争议点包括：

租金标准：若出租人拟以“年付+押金”形式出租给第三方，而原承租人提出“月付+无押金”，是否构成“同等条件”？法院通常会综合考虑租金总额、支付方式对出租人资金收益的影响，若月付导致出租人资金回笼变慢，可能认定条件不同等。

租赁期限：出租人计划与第三方签订3年合同，原承租人要求签5年，是否符合“同等条件”？一般认为，租赁期限应与第三方一致，若原承租人要求更长，需与出租人协商，否则超出部分不构成“同等条件”。

特殊附加条件：如第三方承诺承担房屋维修费用、接受出租人对经营业态的限制（如仅限餐饮），原承租人是否需满足这些条件？法院通常认为，附加条件若属于租赁合同的实质内容（如维修责任），承租人需接受；若属