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房地产开发企业财务会计科目设置说明

房地产开发企业的会计核算因其开发周期长、投资规模大、涉及税种多、经营风险高等特点，在会计科目设置上与其他行业存在显著差异。科学、合理地设置会计科目，是准确核算开发成本、清晰反映财务状况、有效进行财务管理的基础。本说明旨在结合房地产开发企业的经营特性，对其核心会计科目的设置与运用进行系统性阐述，以期为企业财务实践提供有益参考。

一、科目设置的基本原则

在进行科目设置时，房地产企业应首先遵循以下原则：

1.合法性原则：科目设置必须符合国家统一的会计制度和会计准则的规定，确保会计信息的规范性和可比性。

2.相关性原则：科目设置应能满足企业内部经营管理和外部信息使用者（如投资者、债权人、税务机关）的需求，提供决策有用的会计信息。

3.实用性原则：结合企业自身的开发特点、规模大小、管理模式以及项目具体情况，设置能够清晰反映经济业务实质的科目，避免过于繁琐或过于简化。

4.统一性与灵活性相结合原则：在遵循统一会计制度的前提下，企业可根据实际需要增设、分拆或合并某些科目，但需保持相对稳定，便于会计资料的纵向和横向对比。

5.与税收法规协调原则：考虑到房地产企业涉及的税种复杂，科目设置应便于准确计算各项税金，如土地增值税、企业所得税等的汇算清缴。

二、核心会计科目设置与说明

（一）资产类科目

资产类科目是反映房地产企业拥有或控制的经济资源的科目，是房地产企业会计核算的重点。

1.库存现金、银行存款：核算企业的库存现金和存入银行或其他金融机构的各种款项。房地产企业资金流量大，应加强对货币资金的管理与核算。

2.其他货币资金：核算企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其他货币资金。

3.应收票据：核算企业因转让、销售开发产品等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。

4.应收账款：核算企业因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋和提供劳务等经营活动应收取的款项。房地产企业的应收账款通常与商品房销售、租金收入相关。

5.预付账款：核算企业按照合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。房地产开发中预付工程款、土地出让金等均在此科目核算。

6.其他应收款：核算企业除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收、暂付款项，如应收的各种赔款、罚款、存出保证金、应收股利、应收利息、应向职工收取的各种垫付款项等。

7.坏账准备：核算企业应收款项的坏账准备。房地产企业应根据谨慎性原则，对预计可能无法收回的应收款项计提坏账准备。

8.存货：房地产企业的存货具有特殊性，主要包括为开发商品房而购入的各种材料物资、尚未开发的土地、正在开发的各种房产、已完工待售的商品房等。但在具体核算中，通常将其细化为以下科目：

*原材料：核算企业库存的各种材料，如钢材、水泥、砂石等，以及购入的用于房地产开发的设备等。

*开发产品：核算企业已完成全部开发过程并验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。本科目是房地产企业存货的核心科目之一。

9.开发成本：本科目是房地产开发企业最具特色的会计科目，用于归集和核算房地产开发项目从立项到竣工验收前所发生的各项耗费。该科目应按照开发项目，分别“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施费”、“公共配套设施费”、“开发间接费用”等成本项目进行明细核算。

*土地征用及拆迁补偿费：包括土地出让金、土地转让费、土地开发费、耕地占用税、拆迁补偿费、安置及动迁支出、回迁房建造支出等。

*前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）等支出。

*建筑安装工程费：指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以及以自营方式发生的建筑安装工程费。

*基础设施费：指开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出，如道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。

*公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，如居委会、派出所、幼儿园、学校、消防、锅炉房、水塔等。

*开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。本科目类似于工业企业的“制造费用”。