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物业公司设备维修保养计划模板

引言

为确保物业管理区域内各项设备设施的安全、稳定、高效运行，延长设备使用寿命，保障业主及使用人的正常生活与工作秩序，提升整体物业服务品质，特制定本设备维修保养计划模板。本计划旨在为各物业服务中心提供一套系统、规范的设备管理指引，各项目可根据自身实际情况进行调整与细化。

一、总则

1.1计划目的

规范设备维修保养工作，明确职责，确保设备处于良好运行状态，预防突发故障，降低运营成本，为业主提供安全、舒适、便捷的居住和工作环境。

1.2适用范围

本计划适用于本物业公司所管理的各类物业项目，包括但不限于住宅小区、商业综合体、写字楼等。涵盖的设备设施主要包括：给排水系统、供配电系统、暖通空调系统、消防系统、电梯设备、公共照明系统、弱电系统（如监控、门禁）、环境卫生设备及其他附属设施设备。

1.3基本原则

1.预防为主，养修结合：强调日常保养和定期检查，及时发现并排除潜在故障，防止小问题演变成大故障。

2.专业管理，责任到人：明确各岗位人员职责，确保各项保养工作落到实处。

3.规范操作，确保安全：严格遵守操作规程和安全规范，杜绝安全事故发生。

4.合理安排，经济高效：在保证保养质量的前提下，优化资源配置，控制保养成本。

5.持续改进，不断优化：定期对保养计划的执行情况进行评估，根据实际运行状况和技术发展，持续优化保养方案。

二、组织架构与职责

2.1组织架构

设立以物业公司总经理为总负责人，工程部门经理为直接领导，各项目工程主管具体负责，工程技术人员（或外包维保单位）执行的设备维修保养管理体系。

2.2主要职责

1.物业公司总经理：审批年度设备维修保养计划及预算，协调重大资源。

2.工程部门经理：制定公司层面设备维修保养标准与指引，审核各项目年度及月度保养计划，监督计划执行情况，组织技术培训与支持。

3.项目工程主管：根据公司标准，结合项目实际情况，编制本项目年度、季度、月度设备维修保养计划及预算；组织、安排、监督本项目工程人员或外包单位实施保养工作；负责设备故障的协调处理及应急维修安排；做好保养记录的审核与归档。

4.工程技术人员/维保技工：严格按照保养计划和操作规程进行设备保养、检查、清洁、润滑、调整等工作；及时记录保养情况，发现问题及时上报；参与设备故障的排查与维修。

5.外包维保单位：按照合同约定及本计划要求，提供专业的设备维保服务，提交维保记录和报告，配合项目进行设备管理。

三、设备分类与保养要求

3.1给排水系统

1.生活水泵：

*日检：运行状态、有无异响、漏水，压力是否正常。

*周检：电机温度、轴承温度，清洁过滤器。

*月检：检查紧固螺栓、密封件，测量绝缘电阻，润滑。

*季检：全面检查，调整皮带松紧度（如有），检查止回阀、闸阀。

*年检：解体检查主要部件，进行性能测试，评估运行状况。

2.排污泵：

*日检：手动/自动运行测试，有无堵塞。

*周检：清洁叶轮，检查控制箱。

*月检：检查电缆、密封，润滑。

3.供水管网及阀门：

*月检：检查有无滴漏，阀门开关灵活性。

*季检：对关键阀门进行启闭操作，排放管道内沉淀物。

*年检：全面巡检，对老化或损坏的管道、阀门进行评估和更换。

4.消防水池、生活水箱：

*月检：水位、水质，清洁度。

*季检：检查透气帽、溢水口、液位计。

*年检：彻底清洗消毒，检查内壁防腐情况。

3.2供配电系统

1.高低压配电柜（箱）：

*日检：仪表指示，有无异响、异味、放电现象，开关位置。

*周检：清洁柜内灰尘，检查连接点有无过热。

*月检：检查绝缘、接地是否良好，紧固连接螺栓。

*年检：绝缘电阻测试，继保校验，清扫除尘，评估整体状况。

2.变压器：

*日检：油温、油位、声音，有无渗漏油。

*月检（或按规程）：清洁套管，检查吸湿器。

*年检：油质化验，绝缘测试，整体检查。

3.应急发电机：

*周检：启动电池电压，机油、燃油液位。

*月检：进行空载试运行，检查运行状态。

*季检：带载测试（如有条件），检查冷却系统、排气系统。

*年检：全面保养，更换机油、滤芯，进行性能测试。

4.公共区域照明：

*日检：巡检，及时更换损坏灯具、开关。

*月检：检查线路接头，确保安全。

3.3暖通空调系统

1.冷水机组、冷却塔、水泵（空调系统）：

*日检：运行参数，有无异响、漏水，温度、压力。

*周检：清洁过滤器，检查皮带，冷却塔补水、漂水情况。

*月检：检查润滑，紧固连接，水质检查。

*换季保养：系统清洗，过滤器更换，制冷剂检查