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2025年房地产估价师之《房地产案例与分析》真题试卷及答案

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

试卷内容

一、某城市中央商务区有一栋建于1998年的甲级写字楼，总建筑面积20000平方米，其中办公面积18000平方米，商场面积2000平方米。该写字楼共15层，其中1-3层为商场，4-15层为办公。业主委托估价机构评估该写字楼在2025年10月31日的市场价值，估价目的是为即将进行的租赁策略调整提供价值参考。

已知该写字楼所在区域2025年1-10月平均每月可出租面积价格为80元/平方米，平均出租率为75%。类似写字楼中，底层商场正常年租金为120元/平方米，年运营成本为租金的35%，空置率平均为10%。该写字楼商场部分2025年10月31日的公开市场价值为8000万元（假设商场与写字楼为独立价值）。写字楼的建筑面积重置成本为8000万元，建筑成新率为60%。土地用途为商业办公混合用地，剩余使用年限至2043年12月31日，土地出让价格为8000万元，按年限剩余价值法估算的土地增值收益约为土地出让价的20%。

假设该写字楼办公部分未来正常年租金为100元/平方米，年运营成本（不含折旧和税费）为租金的25%，预计未来租金水平每年增长3%，vacantrate为10%。采用收益法评估时，选取了三个可比案例，经分析判断，采用市场法比较修正后的资本化率（即折现率）为12%。

请根据以上资料，完成以下问题：

1.简述在当前市场环境下，影响该写字楼市场价值的关键因素有哪些？请分别说明。

2.采用市场法评估该写字楼办公部分（4-15层）在2025年10月31日的市场价值时，需要收集哪些可比案例？请列举至少三个主要可比案例的筛选标准。对收集到的可比案例进行初步筛选后，若发现案例B的交易类型为买卖，交易价格为1500万元/平方米，交易日期为2024年5月31日，交易情况正常，请计算案例B相对于2025年10月31日市场状况的交易日期修正系数（请说明计算思路和步骤）。

3.采用收益法评估该写字楼办公部分在2025年10月31日的市场价值，请列出计算公式，并说明公式中各参数（年租金、年运营成本、空置率、资本化率、收益年限）的确定依据或取值来源。

4.若采用成本法评估该写字楼办公部分在2025年10月31日的市场价值，请简述成本法的基本原理，并列出计算公式。在确定重置成本时，需要考虑哪些因素？在确定成新率时，通常考虑哪些因素？

5.假设评估该写字楼的市场价值需要选取两种或两种以上的估价方法进行比选。请简述在本次评估中，选择市场法和收益法进行比选的合理性。如果最终评估价值采用两种方法结果的简单平均值，请简述这种估价结果的确定方式及其潜在的风险。

6.在撰写该写字楼的市场价值评估报告时，通常需要包含哪些主要部分？请列举至少五个核心部分，并简要说明每个部分的主要内容。

7.从职业估价师的角度，分析在评估过程中可能存在的估价假设和限制条件有哪些？请列举至少三项，并简要说明其内容。

试卷答案

一、

1.影响该写字楼市场价值的关键因素包括：

*区位因素：指写字楼所处的地理位置，包括中央商务区的繁华程度、交通便利性、周边配套设施（如商业、餐饮、酒店、公园等）的完善程度、与主要交通枢纽的距离等。这些因素直接影响着写字楼的吸引力、可达性和物业价值。

*物业自身因素：包括物业的规模、楼层、朝向、平面布局、建筑外观与风格、大堂设计、电梯数量与品牌、装修档次、物业管理水平、设备系统（如空调、消防、安防系统）的配置与状况等。这些因素决定了写字楼的使用效率、舒适度、形象和运营成本。

*市场因素：主要包括宏观经济形势、区域产业发展规划、市场供求关系（新建写字楼供应量、空置率）、租金水平与变动趋势、市场竞争状况等。市场因素是决定写字楼价值的外部环境条件。

*政策因素：房地产相关税收政策（如土地增值税、房产税）、土地使用政策（如土地用途、剩余使用年限）、城市规划政策、金融信贷政策等都会对写字楼市场价值产生重要影响。

*周边环境因素：包括周边环境的安静程度、污染状况、景观视野、绿化覆盖等。良好的周边环境能提升写字楼的价值。

2.采用市场法评估写字楼办公部分时，需要收集的可比案例应满足相关性原则，即与估价对象具有相似性。主要筛选标准包括：

*区位相似性：可比案例应与估价对象位于同一城市或同一区域的类似地段，或者至少在市场环境、交通条件、周边配套设施等方面具有相似性。

*用途相似性：可比案例应为纯办公用途的写字楼，与估价对象的办公部分用途一致。

*规模相似性：可比案例的规模（如