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民法典条文解读与案例试题集

前言：为何要持续关注《民法典》的最新动态？

《中华人民共和国民法典》作为“社会生活的百科全书”，其颁布与实施对我国民事法律体系产生了深远影响。然而，法律的生命力在于实施，而准确理解与适用法律条文则是实施的前提。随着社会生活的不断发展和司法实践的深入，对《民法典》部分条文的解读也在不断深化和细化。本集旨在选取近期司法实践中备受关注、或有新的理解与适用倾向的若干条文，结合典型案例进行解读，并辅以针对性的试题，以期帮助法律从业者及广大民众更精准地把握《民法典》的精神实质与具体规范，提升运用法律维护自身权益、化解矛盾纠纷的能力。我们力求内容的专业性与实用性，希望本集能成为您学习和实践《民法典》的有益参考。

第一部分：物权编热点条文解读与案例分析

一、住宅建设用地使用权期限届满的续期规则

（一）条文主旨与核心变化

《民法典》第三百五十九条对住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题作出了明确规定。核心在于明确了自动续期的原则，并对续期费用的缴纳或减免问题作出了指引，授权国务院制定具体办法。相较于之前的相关规定，本条更侧重于保障住宅所有权人的基本权益，为解决实践中普遍关注的“70年产权到期后怎么办”的问题提供了法律依据。

（二）条文解读

1.自动续期的适用范围：仅限于“住宅建设用地使用权”。非住宅建设用地使用权的续期，仍需依照法律规定办理，通常需要在期限届满前一年提出申请，并根据当时的土地出让政策重新签订出让合同，支付土地使用权出让金。

2.续期费用的原则性规定：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”这意味着续期并非完全无偿，但具体的缴费标准、方式以及是否存在减免情形（如基于公共利益考虑或对特定群体的照顾），则有待国务院进一步通过行政法规予以明确。目前，相关细则尚未出台，实践中需关注后续立法动态。

3.土地上房屋及其他不动产的归属：“该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”此款主要针对续期未能成功或出现其他特殊情况时的财产归属问题，强调了意思自治优先，辅以法定补充的原则。

（三）典型案例分析

案情简介：某小区业主A购买的商品房土地使用权期限为70年，于近年到期。业主A向当地自然资源部门咨询续期事宜，被告知需按届时基准地价的一定比例缴纳续期费用。业主A认为自动续期应理解为无偿续期，遂产生争议。

法律分析：根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期是明确的。但“自动续期”并不等同于“无偿续期”。续期费用的缴纳或减免需依照法律、行政法规的规定。在国务院相关细则出台前，地方可能会根据自身情况出台过渡性政策。本案中，自然资源部门要求缴纳续期费用，若其依据是地方政府在权限范围内制定的过渡性规定，且该规定不违反《民法典》的基本原则，则具有一定的合理性。业主A的诉求反映了公众对续期费用标准的高度关注，这也正是后续立法需要明确的核心问题。

（四）思考与测试

1.试题：张三拥有一套住宅，其建设用地使用权将于2030年到期。根据《民法典》规定，以下说法正确的是：

A.张三无需任何申请，该住宅建设用地使用权自动续期，且无需缴纳任何费用。

B.张三需在期限届满前一年向相关部门提出续期申请，经批准后可续期。

C.该住宅建设用地使用权自动续期，但续期是否需要缴纳费用及具体金额，需等待国务院相关规定。

D.期限届满后，若张三未申请续期，国家可无偿收回该土地使用权及地上房屋。

2.参考答案及解析：

*正确答案：C

*解析：A选项错误，自动续期不代表必然无偿，费用问题待定。B选项错误，住宅建设用地使用权续期无需申请，自动续期。D选项错误，住宅建设用地使用权自动续期，且房屋归属有约定从约定，无约定依法定，国家一般不无偿收回。

二、业主权利与物业服务企业义务的平衡

（一）条文主旨与核心变化

《民法典》第二百七十八条、第九百四十二条等条文，进一步明确了业主共同决定事项的范围及表决程序，强化了业主对共有部分管理的权利，同时也细化了物业服务企业的义务，特别是关于信息公开、按照约定和物业的使用性质提供服务的义务。这些规定旨在解决实践中业主大会成立难、业主权利行使不畅、物业服务质量参差不齐等问题。

（二）条文解读

1.业主共同决定事项：《民法典》第二百七十八条扩大了业主共同决定事项的范围，例如将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”明确纳入，并调整了表决门槛，区分了“参与表决”和“同意”的比例要求，降低了部分事项的表决难度，以更好地保障业主的共同管理权。

2.物业服务人的义务：第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业