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物业设备维修管理规范手册

第一章总则

1.1目的与依据

为确保物业管理区域内各类设备设施的安全、稳定、高效运行，延长设备使用寿命，保障业主及使用人的正常生活与工作秩序，提升物业服务品质，依据国家相关法律法规及行业标准，并结合本物业实际情况，特制定本规范手册。

1.2适用范围

本手册适用于本物业管理区域内所有公共设备设施的维修、保养、管理工作，包括但不限于给排水系统、供电系统、空调系统、消防系统、电梯设备、安防监控系统、公共照明、环境卫生设备及其他附属设施设备。物业所管理的各类设备，其操作与维护均应遵循本手册规定。

1.3基本原则

设备维修管理工作应遵循“预防为主、养修结合”的方针，坚持“安全第一、质量为本、降本增效、服务优先”的原则。强调计划性、规范性和及时性，确保设备处于良好运行状态。

第二章组织机构与职责

2.1组织机构

物业管理处下设工程部门（或维修班组），具体负责物业设备的维修管理工作。根据物业规模及设备复杂程度，可配置相应的专业技术人员，如电工、水暖工、电梯维保专员、弱电技术员等。

2.2主要职责

2.2.1物业管理处负责人

审批设备维修管理相关的规章制度、年度保养计划及预算。

协调解决设备维修管理工作中出现的重大问题。

监督检查工程部门（或维修班组）的工作落实情况。

2.2.2工程部门负责人（或维修班组长）

组织制定并实施设备维修保养计划、应急预案。

负责维修人员的日常管理、技术培训与考核。

审核维修工单、物料申领及费用支出。

组织设备故障的分析与处理，总结经验教训。

定期向物业管理处负责人汇报设备运行及维修管理情况。

2.2.3维修人员

严格遵守各项规章制度及操作规程，确保安全生产。

负责分管区域设备的日常巡检、保养、维修及故障排除。

认真填写设备运行记录、巡检记录、维修记录等。

及时上报设备重大故障、安全隐患及所需物料。

参与设备的验收及技术改造工作。

第三章设备基础信息管理

3.1设备台账建立

工程部门应建立健全设备台账，详细记录设备名称、型号规格、生产厂家、安装日期、投用日期、技术参数、保修期限、备品备件清单等基础信息，并根据设备变动情况及时更新。

3.2技术资料管理

设备的技术说明书、图纸、合格证、安装调试记录、验收报告、保修文件等重要技术资料应统一归档管理，妥善保存，确保查阅方便。电子版资料应备份存储。

3.3设备标识管理

应对各类设备及主要部件进行统一编号和标识，标明设备名称、编号、责任人、运行状态等信息，便于识别、管理和维护。

第四章设备日常巡检与保养

4.1巡检制度

定期巡检：根据设备特性及运行状况，制定日、周、月、季、年度巡检计划，明确巡检内容、频次、路线及责任人。

巡检内容：包括设备运行参数、声音、温度、振动、泄漏、润滑、仪表指示、安全装置、连接部位等是否正常。

巡检记录：巡检人员应认真填写《设备巡检记录表》，对发现的异常情况及时处理或上报，并跟踪整改结果。

4.2保养要求

预防性保养：按照设备保养手册及相关技术规范，定期对设备进行清洁、润滑、紧固、调整、防腐等保养工作，预防故障发生。

保养计划：制定详细的设备年度、季度、月度保养计划，并严格执行。保养工作完成后，填写《设备保养记录表》。

特殊保养：针对季节性变化（如夏季防汛、冬季防冻）或设备停用、换季运行等情况，进行专项保养。

4.3保养质量控制

保养工作应符合相关技术标准，使用合格的保养材料和工具。工程部门负责人应对保养工作的质量进行抽查与监督，确保保养效果。

第五章设备故障维修管理

5.1报修流程

业主报修：业主可通过电话、APP、微信公众号或服务中心现场等方式报修。

内部报修：巡检人员、其他岗位员工发现设备故障或隐患，应立即向工程部门报修。

报修登记：接报人员应详细记录报修人信息、故障设备位置、故障现象、报修时间等，并填写《设备维修工单》。

5.2派工与维修

派工：工程部门负责人根据故障性质、紧急程度及维修人员技能情况，及时指派维修人员。

维修响应：对于紧急故障（如停水、停电、电梯困人等），维修人员应立即赶赴现场处理；对于一般故障，应在规定时间内到达现场。

维修作业：维修人员应严格按照操作规程进行维修，确保维修质量和安全。如需动用明火、临时用电等，需办理相关审批手续。

备件管理：维修过程中如需更换备件，应优先使用合格库存备件，确保备件质量。

5.3维修验收与记录

维修完毕：维修人员应对维修部位进行清理，检查设备运行是否恢复正常，并向报修人或使用人演示。

验收签字：由报修人或其代表对维修结果进行验收，在《设备维修工单》上签字确认。

记录归档：维修人员将维修工单、更换备件情况等信息录入系统，并将纸质单据归档。

5.4维修回访

对于重要设备维修或业主报修项目，工程部门可组织进行回访，了解设备运行情