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房地产中介服务合同解析及范本

在房地产交易的复杂流程中，中介服务合同扮演着至关重要的角色。它不仅是委托方与中介方权利义务的明确约定，更是保障交易顺利进行、预防和解决潜在纠纷的关键法律文件。无论是买方、卖方还是中介机构，透彻理解合同条款，审慎签订并严格履行，都是维护自身合法权益的基本前提。本文将对房地产中介服务合同的核心条款进行深度解析，并提供一份具有参考价值的合同范本，以期为相关从业者及交易各方提供实用指引。

一、房地产中介服务合同核心条款解析

房地产中介服务合同的条款设置，旨在清晰界定交易各方的权利与义务，规范服务行为，明确责任边界。一份严谨的合同应至少包含以下核心内容：

（一）当事人基本信息

合同的开端，必须准确列明委托方（可能是买方、卖方或承租方、出租方，以下统称“委托方”）与房地产中介服务机构（以下简称“中介方”）的基本信息。委托方信息应包括姓名、身份证号码、联系电话、通讯地址等；中介方则需载明机构名称、统一社会信用代码、法定代表人（或负责人）、经营地址、联系电话、经纪备案证明编号等。此部分信息的准确性是合同成立的基础，也是后续履行、沟通及可能发生争议时的重要依据。尤其对于中介方，其是否具备合法的经纪资质，可通过核对备案证明等信息进行初步判断。

（二）委托事项与服务范围

这是合同的核心条款之一，需清晰、具体地约定中介方应提供的服务内容。常见的委托事项包括：

*出售/出租委托：委托方委托中介方寻找合适的购买方/承租方，并促成交易。

*购买/承租委托：委托方委托中介方寻找符合其需求的房源，并促成交易。

明确服务范围至关重要，例如，中介方是否仅提供信息咨询，还是包括陪同看房、协助洽谈价格、拟定交易合同、协助办理贷款、过户手续等。服务范围的界定直接影响后续佣金的计算与支付，以及中介方是否完全履行了合同义务。实践中，部分争议源于服务范围约定不清，导致双方对中介方是否已完成服务产生分歧。

（三）服务期限

合同中应明确约定中介服务的起止时间。这有助于督促中介方及时提供服务，也便于委托方在服务期限内评估中介方的工作成效。服务期限可以约定为具体的日期，也可以约定为自某个条件成就之日起算的一段时间。若服务期限届满，中介服务事项仍未完成，双方可协商是否续签或终止合同。

（四）佣金及支付方式

佣金条款是合同的另一核心，极易引发纠纷，必须详尽约定。

*佣金标准：应明确佣金的计算方式和具体金额或比例。佣金比例通常由双方协商确定，但需注意是否符合行业惯例及相关规定。部分地区可能对佣金上限有指导性意见，双方可作为参考。

*支付方：需明确佣金由哪一方或哪几方承担。在二手房买卖中，可能由买方承担，也可能由卖方承担，或双方共同承担，具体依约定。

*支付条件：这是关键中的关键。佣金何时支付？是在中介方促成买卖（租赁）双方签订《房屋买卖合同》（《租赁合同》）时支付，还是在办理完毕房屋过户手续、交付房屋后支付，抑或是分阶段支付？不同的支付条件对委托方的资金安排和风险控制有不同影响。中介方通常主张在促成合同成立时即可收取佣金，而委托方可能希望在交易最终完成后支付。双方应在合同中对此作出清晰、无歧义的约定。

*支付方式：现金支付、银行转账等，并注明收款账户信息。

此外，还应约定除佣金外，是否还有其他费用（如咨询费、代办费等）及其承担方式。

（五）双方权利与义务

*委托方的权利：有权要求中介方按照合同约定提供真实、准确的房源信息（或客户信息），有权知悉交易进展，有权对中介方的服务进行监督等。

*委托方的义务：应向中介方提供真实、有效的身份信息及房屋信息（若为出售或出租方），应配合中介方的服务工作，按时支付佣金，不得利用中介方提供的信息绕过中介方直接与交易相对方进行交易（即“跳单”行为，除非合同另有约定或中介方存在违约行为）等。

*中介方的权利：有权按照合同约定收取佣金，有权要求委托方提供必要的协助与配合。

*中介方的义务：这是保障服务质量的核心。中介方应勤勉尽责，提供真实、准确、完整的交易信息；应对房源信息的真实性、合法性进行必要的核实；应遵守执业规范，保守委托方的商业秘密及个人隐私；应积极促成交易，并协助办理相关后续手续（若合同约定包含此项服务）；不得利用服务之便，索取或收受额外费用，不得与一方串通损害另一方利益等。其中，信息核实义务尤为重要，若中介方未能尽到审慎核实义务，导致委托方遭受损失的，可能需要承担相应的赔偿责任。

（六）违约责任

合同中应明确约定双方违反合同约定时应承担的违约责任。

*委托方违约：例如，委托方提供虚假信息、无故中途终止合同、逾期支付佣金等，应承担何种违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。

*中介方违约：例如，中介方提供虚假信息、未能勤勉尽责提供服务、泄露委托方隐私、在约定