保障性租赁住房竞争格局分析报告_2025年12月.docx

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《保障性租赁住房竞争格局分析报告_2025年12月》

一、概述

1.1报告目的与范围

本报告旨在深入剖析2025年12月中国保障性租赁住房市场的竞争态势，为行业参与者、投资者及政策制定者提供决策支持。分析范围覆盖全国主要一、二线城市，聚焦于保障性租赁住房的运营主体、金融创新模式及政策环境影响。报告的核心目的在于揭示在“租购并举”住房制度深化背景下，市场格局的重构逻辑，特别是头部企业如华润有巢、万科泊寓在REITs赛道上的竞合关系，以及国企与市场化主体之间的博弈动态。通过对竞争格局的深度解构，本报告力求识别关键成功因素，预判未来演变趋势，并为不同类型的市场主体提供具有可操作性的战略建议。报告不仅关注存量资产的运营效率，更重视增量市场的准入机制与退出路径，旨在构建一个全方位、多维度的竞争分析框架，以应对日益复杂的市场环境。

1.2核心发现摘要

截至2025年12月，保障性租赁住房行业已从初期的规模扩张阶段转向精细化运营与金融闭环构建的高质量发展阶段。核心发现显示，华润有巢与万科泊寓在REITs发行进度上呈现领跑姿态，不仅成功打通了“投、融、管、退”的商业闭环，更通过扩募机制持续吸纳优质资产，极大地提升了资产周转效率。然而，市场竞争格局正发生深刻变化，地方国企凭借拿地配建保障房的政策优势，在低成本土地获取上占据绝对主导地位，这对市场化运营主体形成了显著的挤压效应，迫使后者向轻资产运营或存量改造转型。此外，“租购同权”政策在核心城市的实质性落地，有效激活了新市民、青年人的租赁需求，需求端的结构性升级倒逼供给端提升服务品质。数据表明，市场集中度（CR10）较2023年提升了约15%，行业正加速向寡头竞争格局演进，运营效率与资管能力成为决定企业生死的关键变量。

1.3主要结论总结

行业竞争态势呈现出“政策驱动、金融赋能、国企主导、民企突围”的复杂特征。华润有巢依托集团全产业链优势，在REITs市值管理上表现优异；万科泊寓则凭借庞大的管理规模和成熟的运营体系，在现金流稳定性上占据优势。国企的强势介入虽然加剧了土地端的竞争，但也推动了行业标准的规范化。未来竞争的核心将不再是单纯的房源获取，而是资产运营增值能力与金融资本运作能力的综合较量。租购同权的落实将长期利好行业，但短期内对运营方的服务能力提出了更高要求。总体而言，行业正处于优胜劣汰的加速期，缺乏核心竞争力的中小运营商将面临被并购或出清的风险。

表：核心指标对比表

指标名称

当前值（估算）

竞争态势

关键结论

市场集中度（CR10）

24.5%

上升

头部效应显著，资源加速向头部集中

REITs发行规模

约650亿元

稳定增长

退出渠道畅通，资本关注度极高

国企房源占比

62%

持续上升

国企在土地端占据绝对主导地位

平均租金收益率

4.2%-4.8%

波动趋稳

运营效率提升带动收益率企稳

租购同权覆盖城市

35个重点城市

逐步扩大

政策红利释放，需求端持续扩容

二、行业概况与市场环境分析

2.1行业发展现状分析

2.1.1行业定义与分类体系

保障性租赁住房主要指面向符合条件的新市民、青年人等群体，租赁用于居住的小户型、低租金住房。其建筑面积通常不超过70平方米，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。从分类体系来看，保障性租赁住房可分为集中式租赁住房与分散式租赁住房两大类。集中式项目主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地及新供应国有建设用地建设，具有规模效应强、管理标准高的特点；分散式项目则多来源于存量住宅改造，虽然布局灵活，但在运营管理上存在较大挑战。此外，根据产权性质不同，还可分为持有型物业与REITs上市物业。在产业链结构上，上游涉及土地供应、建筑材料及融资机构，中游涵盖开发商、建筑商及专业运营管理机构，下游则是面向终端租户的租赁服务平台及生活服务配套。明确这一分类与产业链结构，有助于精准定位不同环节的竞争焦点，为后续分析奠定坚实基础。

2.1.2行业发展阶段判断

2025年的保障性租赁住房行业正处于从成长期向成熟期过渡的关键阶段。生命周期特征表现为：市场规模增速虽较起步期有所放缓，但仍保持在两位数以上的高水平，市场渗透率显著提升。政策红利已从单纯的供给激励转向金融支持与权益保障并重，特别是公募REITs的常态化发行，标志着行业商业模式的闭环已基本形成。在此阶段，竞争格局初定，头部企业通过规模扩张与资本运作构筑了较高的护城河，而大量中小型运营商则面临转型压力。行业竞争焦点从早期的“跑马圈地”争夺房源资源，转向“精耕细作”的运营效率提升与资产价值优化。预计未来3-5年，随着存量资产盘活的深入及REITs市场的扩容，行业将进入成熟期，竞争将更加集中于品牌溢价、服务体验及金融创新能力的比拼。

2.1.3行业规模与