房地产估价师经营与管理练习题经济评价指标与方法新.docxVIP

考试目标

本部分的考试目标是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握限度。

考试规定

1．掌握效益和费用识别；

2．掌握投资回收与投资回报；

3．掌握经济评价指标体系；

4．全部投资和资本金评价指标的差异；（增加）

5．了解通货膨胀的影响；

6．掌握动态赚钱能力指标及其计算；

7．掌握静态赚钱能力指标及其计算；

8．掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算；

9．熟悉资产负债率、流动比率和建动比率指标及其计算；

10．熟悉方案经济比选的概念及其作用；

11．掌握方案经济比选定量分析方法；

12．掌握方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项

二、内容讲解

第六章经济评价指标与方法

第三节动态赚钱能力指标及其计算

三、动态投资回收期

动态投资回收期（Pb），是指当考虑钞票流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。（史记：动态投资回收期Pb和财务内部收益率FIRR都是衡量项目投资回收能力的指标）对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终结年份，其计算公式为：

式中 Pb—动态投资回收期

动态投资回收期以年表达，其具体计算公式为：

Pb＝（累计净钞票流量现值开始出现正值期数－1）＋上期累计净钞票流量现值的绝对值/当期净钞票流量现值

上式得出的是以计算周期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数，以年和月表达，如3年零9个月或3．75年。

在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准动态投资回收期（Pc）相比较（史记：基准动态投资回收期（Pc）用的是目标投资收益率ic），假如Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标通常用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。

［例6-4］已知某投资项目标净钞票流量如下表所表达。假如投资者目标收益率为12%，求该投资项目标FIRR及动态投资回收期。

单位：万元

年份

0

1

2

3

4

5

6

钞票流入量

300

300

350

400

400

600

钞票流出量

1200

净钞票流量

－1200

300

300

350

400

400

600

［解］

（1）项目钞票流量

单位：万元

年份

0

l

2

3

4

5

6

钞票流入量

300

300

350

400

400

600

钞票流出量

1200

净钞票流量

－1200

300

300

350

400

400

600

（2）NPV1（i1＝20%）＝15．47万元

年份

0

l

2

3

4

5

6

净现值

－1200．00

250．00

208．33

202．55

192．90

160．75

200．94

累计净现值

－1200．00

－950．00

－741．67

－539．12

－346．22

－185．47

15．47

（3）NPV2（i2＝21%）＝－17．60万元

年份

0

l

2

3

4

5

6

净现值

－1200．00

247．93

204．90

197．57

186．60

154．22

191．18

累计净现值

－1200．00

－952．07

－747．16

－549．60

－362．99

－208．78

－17．60

（4）FIRR＝20%＋［15．47/（15．47＋17．60）］×1%＝20．47%

（5）NPV（ic＝12%）＝341．30万元

年份

0

l

2

3

4

5

6

净现值

－1200．00

267．86

239．16

249．12

254．21

226．97

303．98

累计净现值

－1200．00

－932．14

－692．98

－443．86

－189．65

37．32

341．30

（6）因为项目在第5年累计净钞票流量现值出现正值，所以：

Pb＝（累计净钞票流量现值开始出现正值期数－1）＋（上期累计净钞票流量现值的绝对值/当期净钞票流量现值）＝（5－1）＋189．65/226．97＝4．84（年）

例题1．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率Ic之间的关系是（）。（试题）

A．Ic越大，Pb越大

B．Ic越小，Pb越大

C．Pb越大，Ic越小

D．Ic与Pb无关

答案：A

解析：Ic越大，则每一年的净钞票流量的折现值越小，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间越长，即动态投资回收期越长。

例题2．动态投资回收期指标通常用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。（）（试题）

答案：√

第四节静态赚钱能力指标及其计算

一、成本利润率与销售利润率（史记：都是衡量投资回报的