装配式房地产项目开发成本全过程控制策略.docxVIP

采用EPC、工程总承包模式、实施规模化应用和采用标准化设计等是解决装配式建筑造价偏高的内在因素。

一定比例面积奖励、提前预售回款、节税节息等政策红利是弥补装配式建筑增量成本的外在因素。

一、前期费用的管控措施房地产开发的前期工作主要是进行市场调研、可行性研究，为拿地提供参考数据。在此环节，房价是调研核心内容，地方政府的装配式建筑发展规划与鼓励性政策是调研重点，预制厂家的技术体系、资金实力和位置布局是调研关键。

1．房价房价的高低是消化预制率的核心指标，房价越高，预制率也可相应提高，以降低单位建造成本。北上广深等一线城市的房价达到5万/m2以上，装配式建筑的增量成本基本可以忽略不计。在国外，如新加坡、日本等地，装配式建筑的增量成本早已不是制约建筑工业化发展的负面因素。在我国的三、四线城市，或房价低于1万元的地区应用装配式建筑技术的成本压力较大。

2.地方性政策地方政府对于装配式建筑实行的组合式鼓励政策在一定程度上弥补了装配式建筑的增量成本。如实行面积奖励政策，北京、沈阳给予3%以内的奖励面积，上海、长沙将预制外墙面积不计入容积率，并且按项目给予不同的现金奖励；又如现金补贴政策，沈阳市对单个项目的最高补贴为500万元，上海补贴100元/m2，单个项目补贴不超过1000万元；再如提前预售政策，上海规定完成主体结构1/2以上即可预售，沈阳市甚至规定主体结构出±0即可预售。这些组合政策基本上弥补了装配式建筑的增量成本。

3.预制构件厂预制构件厂家的技术水平和位置布局也是一个重要的考虑因素。装配式混凝土结构体系有多种形式，大致分为装配整体式框架结构、装配整体式框架-现浇剪力墙结构、装配整体式剪力墙结构、预制叠合剪力墙结构等，各家预制构件厂商擅长的生产技术能力和水平不尽相同，生产设备也不尽适合各种预制构件的生产质量要求和成本控制要求，如德国自动化程度较高的流水线生产设备就不太适合“胡子筋”的预制构件要求，其折旧费也高于普通国产的生产线；其次，预制厂家的资金实力是必须考量的关键因素，材料压款结算是建材行业的普遍现象，预制构件厂一旦出现资金困难，施工进度受制的最终受害者必然是开发商；再次是运距问题，如果预制构件厂商与房地产项目所在地的距离过近或过远都将影响到运输费的高低，象万科这样的房地产开发商直接投资预制构件厂也不是首选。

二、土地成本的管控措施我国实行土地出让“招拍挂”制度，开发商能接受的拍卖成交价一般不取决于土地成本本身，而往往由未来的房价的上涨预期来决定，这种现象在一、二线城市表现得尤为明显，拿地成本基本上不受装配式建筑增量成本的影响。

在拿地环节，更多的应关注政府补贴对土地增值税临界点的影响，《土地增值税暂行条例》规定对标准普通住宅实行免征土地增值税的优惠政策，如果因政府补贴而使土地增值率超过20%话，则开发商不能享受标准普通住宅的免税待遇，有可能政府补贴100万，开发商反而多缴1000万税，得不偿失。

三、建安成本的管控措施建筑安装环节包括了设计、采购（生产）和施工三个紧密相关的过程，该环节的成本比例达到80%以上，是成本控制的重点所在。

1.设计目前，装配式建筑处于起步阶段，大多数建筑设计院不具备装配式建筑专业设计能力，BIM技术的运用也处于摸索、起步阶段，这就促使开发商提高建筑方案设计的整合能力，对传统设计、装配式建筑设计、构件生产和施工单位的技术力量、项目具体情况进行研究和整合，以便于预制构件的生产、运输和施工，达到节约造价的目的。拆分设计工作是一项增量成本，如果开发商、设计院、构件厂和施工单位在事前充分研究、在事中密切配合的话，则能有效降低综合造价。

首先，由于设计对最终造价起决定作用，因此在项目方案设计阶段时，就应系统考虑到建筑方案对深化设计、构件生产、运输、安装施工环节的影响，合理确定方案。其次，仔细测算预制率，不以仅仅满足政府规定的预制率为决策标准，而以项目需要的最优预制率为标准来进行拆分，过低或过高的预制率都将对造价产生不利的影响。装配式建筑设计时应遵循标准化、模块化，合理设计预制构件与现浇连接之间的构造形式，以便于生产和降低施工难度。

然后，综合各专业进行全面审核，进行必须的辨析、归纳、协调和修改，才能真正减少事后修改，降低造价。如有可能，尽量采用BIM系统等先进技术完善图纸，事前发现问题并解决，确保建筑图和施工图的统一与完善。

设计是成本控制的关键要素，仅仅实行限额设计的话，也不能实现装配式建筑成本管控的目的。设计的正确性和准确性是成本控制的基本条件，设计的先进性和科学性是成本控制的有效途径，做好设计工作，成本控制就基本上到位了。

2.采购（生产）对于房地产开发建设来说，预制构件属于建材，可采取甲指乙采、甲采、委托生产等多种方式。目前，预