超市连锁购物中心商业计划样本.docVIP

购物中心商业筹划

一、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响公司经营。“天时”是指商家对投资时机把握以及在经营过程中时令性把握；“人和”是商品在管理上技巧，涉及服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一种非常重要因素，属于建筑策划范畴。店址选取恰当，占有“地利”之势，广泛吸取消费者增进销售，实现更好经济效益。

都市商业活动是以追求最高利润为目，这是商业设计选址与布局经济原则。同步，顾客是商业活动过程中不可缺少重要构成某些，因而，建筑之布局与都市人口分布形态密切有关。

都市商业中心形成和发展是都市、社会、经济和科技等领域综合伙用产物，按其互相作用规模和范畴层次来分，可分为宏观社会经济影响，中观空间区位条件和微观空间模式三个不同层次。

商业设施选址意义就在于它是一项长期性投资，直接关系公司经营战略决策，是零售公司贯彻以消费者为中心观点重要体现，是影响公司效益一种决定性因素，同步也是制定公司经营目的和经营方略重要根据。

商业设施选址应当考虑如下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合都市规划规定。

1、客流规划是选取店址最重要因素

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必要满足整个都市消费市场规定，争取尽量多顾客；从成本效益上讲，要争取最大汇集效益，规定最大限度地利利都市各种基本设施。因此，都市人口分布空间形态是商业中心形成发展重要制约因素。

（1）相似客流规模不同地区，因客充目、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。

在商业集中繁华地区客流目普通是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系观光浏览，为后来购买作准备，此类地区客流特点普通是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。

有些时候，除了人口密度因素之外，人口职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯重要因素，必要加以考虑。前者可以作为商业规模重要参照指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业特色和内容。

（2）选取店址需要调查分析街道两侧客流量规模，选取客流较多街道一侧。

（3）选取店址要分析街道特点与客流规模关系，街道交叉路口客流最多，是选址最佳位置。

（4）对于大型购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基本上加以改进开发，选取有开发前景区域，开辟新道路交通系统，积极地引导客流，制造客流，进而创造新商业环境。

2、交通状况

都市道路交通是联系顾客与商业设施载体。因而，它是制约商业汇集与选址又一种重要因素。商业活动经济原则规定有尽量大吸引范畴，保证尽量多顾客以便地到达商店。因而商业设施选址必要是交通可达性最佳地点。在商业追求最大货品销售范畴原则下，选址应使交通费用达到最小。因此商业中心交通可达性最佳实质是：所有购物出行者到达中心出行时间总和最小。

3、商业环境

选取店址应考虑设店地点附近商店规模和数量，如果在同一地区内已有过多同行业商店，势必影响商店经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客但愿就近广泛地比较选取商品，以及但愿一次购足所需商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

普通来说，比较专一商品，顾客但愿有广泛比较和选取余地，但愿有集中专门店。这种顾客以购买一类商品为目，对商业氛围、娱乐性、环境没有过多规定，把注意力所有集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

此外一此顾客，购物范畴比较杂，也比较随意，或完全以休闲为重要目，固然不会去逛上面提到构造单一商业区，而是但愿到集购物、娱乐、休闲等需要为一体综合商场。普通大商场就是以此为目的而设立，尽量丰富功能来满足此类顾客规定。

尚有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其她因素而来顾客，如商业中心区小型商店设于大型商店附近，重要经营小商品，以品种齐全而获得优势。或开办大商场不能提供小型服务业，有经营连带消费商品商店互相邻拦，互为补充，便利顾客。

4、地形特点

选取店址还要分析地形特点，重要选取能见度高地点，如选取在两面临街地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最佳设址地点。位于街道入口处、公共场合迎面处都是能见度高地点。有地点如位于街道凹进部位能见度就差。

5、都市规划规定

都市总体规划和详细规划，都依照都市现状和发展规定对商业中心分布、商业建筑布局等作出一系列规定，商业建筑选址应当符合都市规划规定，服从都市总体发展需要。

在选取店址过程中要对以上因素进行实际调查，收集资料，详细分析研究，理解建店有利和不利条件，不但要考虑现状，还要理解将来发展变化，特别要理解都市建设长期规划，如所选地区街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其他建设或改造项目规划，有地点从当前分析是优越条件，而随着都市改造将会浮现新