业主委员会成立条件及作业流程.docVIP

业主委员会成立条件及步骤、程序

成立条件：

新建物业在完工（分期完工）后，已交付使用物业建筑面积达成百分之五十，或已交付使用物业建筑面积达成百分之三十不足百分之五十，但使用已超出十二个月，应成立业主大会，并选举产生业主委员会。原有住宅区房改售房率超出百分之三十，应成立业主大会，并选举产生业主委员会。

成立步骤：

成立前期工作，由一个物业管理区域五个以上业主向所在区物业管理行政主管部门书面申请，也可委托建设单位（公房出售单位）或物业管理企业书面申请成立业主大会。所在区物业管理行政主管部门在审查该物业管理符合成立业主大会条件后指导成立业主大会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位（公房出售单位）或物业管理企业代表组成。必需时，可邀请所在地街道办事处、派出所等派代表列席。筹备组组员情况必需在物业管理区域公告一周。

筹备组负责起草业主大会议事规则及业主条约，并将确定文稿公告一周，广泛征求业主意见。

筹备组负责审核业主资格，并将业主资格确定结果通告全体业主。

筹备组负责审查业主委员会候选人资格。业主委员会候选人可采取自荐、筹备组商议方法产生。筹备组确定其资格后公告一周，广泛听取业主意见。业主认为有必需补充推选候选人，可由十个以上业主联名提出符合条件候选人；候选人名单应该在业主大会召开前最少七天提交筹备组并由其公告一周。

筹备组应该自成立之日起两个月内在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处指导下组织业主召开业主大会会议（提前15天将会议通知及相关材料以书面形式在物业管理区域内公告），审议经过业主大会议事规则及业主条约，选举产生首届业主委员会委员。

业主委员会应该自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。

首次选举产生业主委员会，全体委员名单必需在物业管理区域内公告一周，并自选举产生之日起三十日内报物业所在区物业管理行政主管部门立案。业主委员会自所在区物业管理行政主管部门同意立案之日起正式推行职责。

所在区物业管理行政主管部门同意立案后出具盖有主管部门印章《南京市业主委员会立案记录表》及《刻章证实》。

业主委员会凭《南京市业主委员会立案记录表》及开始实施《物业管理条例》相关成立业主大会和业主委员会要求有五个方面，现笔者逐一加以解读：

成立业主大会和业主委员会要求有五个方面：

一、业主大会成立

要求：同一个物业管理区域内业主，应该在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接收物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门指导，具体到北京，现在要接收区、县居住小区管理办公室指导。

指导不等于领导，业关键求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求她们派人指导，假如她们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。

北京对区、县小区办要求这方面工作时限可参考京国土房管物字〔〕516号文要求：“拥有10%以上业权产权人（代表）书面申请自行组建管委会，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件书面回复。”而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会条件，北京可参考以下两项要求：京政办发〔〕91号文要求：“凡商品房、经济适用住房入住率超出50%，或首户入住已满二年新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用破旧小区，房改售房率超出50%，应组建业主委员会。”京国土房管物[]316号文要求：“对于整体计划、分期建设住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用住宅小区，符合《相关规范和加强本市物业管理若干意见通知》（京政办发[]91号）管委会条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区还未入住、投入使用部分，管委会应给未入住区域业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”

二、物业管理区域划分

要求：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域划分应该考虑物业共用设施设备、建筑物规模、小区建设等原因。具体措施由省、自治区、直辖市制订。

解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在物业管理区域，在北京可参考京房地物字【1998】308号文要求：“物业管理区域划分，标准上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋总建筑面积掌握在20万平方米以下。”

三、业主大会投票权确立

要求：业主在首次业主大会会议上投票权，依据业主拥有物业建筑面积、住宅套数等原因确定。具体措施由省、自治区、直辖市制订。业主大会议事规则应该就业主大会议事方法、表决程序、业主投票权确定措施、业主委员会组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制订，以后业主大会投票权由业主大会自行约