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工程维保方案

一、方案目标与原则

本工程维保方案旨在确保所管辖范围内各类建筑及附属设施、设备系统的安全、稳定、高效运行，最大限度地延长其使用寿命，降低故障率，保障使用功能的持续发挥，并为使用者提供安全、舒适、便捷的环境。

方案制定与实施遵循以下原则：

1.预防性为主，防治结合：强调日常巡检、定期保养和预防性维护，及时发现并消除潜在隐患，减少突发故障。

2.科学性与规范性：依据相关法律法规、技术标准及设备说明书，制定科学合理的维保计划和操作规程。

3.系统性与全面性：覆盖所有纳入维保范围的建筑结构、设备设施，确保无遗漏、无死角。

4.经济性与高效性：在保证维保质量的前提下，优化资源配置，合理控制维保成本，提高维保工作效率。

5.可追溯性与持续改进：建立完善的维保记录体系，对维保工作进行全程跟踪，并定期评估方案执行效果，持续优化改进。

二、维保范围与内容

（一）建筑结构系统

1.主体结构：定期检查建筑物的梁、板、柱等承重结构有无裂缝、变形、腐蚀、风化等现象；检查连接节点是否牢固。

2.围护结构：对外墙、内墙、隔墙的完整性、平整度、有无渗漏进行检查；关注墙面装饰层的空鼓、脱落情况。

3.屋面系统：检查屋面防水层的完整性，有无开裂、起鼓、渗漏；检查保温层、找平层状况；检查屋面排水系统（天沟、落水管）是否畅通，有无堵塞或破损。

4.门窗系统：检查门窗开启是否灵活，关闭是否严密；密封胶条是否老化、脱落；玻璃有无破损；五金配件是否完好。

（二）给排水及消防系统

1.给水系统：检查各类水泵运行状况（声音、振动、温度、压力）；检查管道有无锈蚀、渗漏、堵塞；检查阀门、水表等附件的完好性及启闭功能；定期对水质进行监测（如适用）。

2.排水系统：检查排水管道有无堵塞、渗漏、淤积；检查排水泵（如集水井泵）的自动启停及运行状况；检查卫生洁具的完好性。

3.消防系统：严格按照消防规范要求，对火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志、灭火器等进行定期检查、测试与维护，确保其处于完好有效状态。

（三）供配电系统

1.高压配电设备：检查高压柜、变压器、电缆等设备的运行状态、温度、声音、绝缘情况；定期进行预防性试验。

2.低压配电设备：检查低压配电柜、配电箱（柜）、开关、断路器、接触器等的运行状态、触头温度、连接是否紧固；检查电缆、电线的绝缘状况。

3.应急电源系统（EPS/UPS）：定期测试其切换功能、带载能力及持续供电时间。

4.照明系统：检查各类照明灯具的完好率、照度；检查开关、插座的安全性。

（四）暖通空调系统

1.空调系统：检查冷水机组、冷却塔、水泵、空调箱、风机盘管等设备的运行参数、声音、振动、温度；定期清洗或更换空气过滤器；检查风管、水管的保温、有无泄漏；检查控制系统功能。

2.通风系统：检查送排风机运行状况；检查风管、风阀的完好性及启闭功能；确保通风效果。

3.采暖系统（如适用）：检查锅炉、换热器、散热器、管道等设备设施的运行状况，有无泄漏、堵塞。

（五）弱电及智能化系统

1.通信网络系统：检查网络设备（交换机、路由器）运行状态；测试网络连通性、带宽。

2.安防监控系统：检查摄像机、硬盘录像机、矩阵等设备运行状况；检查图像质量、存储情况；测试录像回放功能。

3.门禁及一卡通系统：检查读卡器、控制器、电锁等设备功能；测试开门权限及记录。

4.楼宇自控系统（BAS）：检查系统对各设备的监控功能是否正常；确保数据采集准确，控制逻辑正确。

5.广播及会议系统：定期测试其音质、音量及各项功能。

（六）特种设备

如电梯、起重机械等，必须由具有相应资质的单位进行定期维保，并严格执行国家及地方相关特种设备安全管理规定。我方将对维保单位的工作质量进行监督与确认。

（七）环境与公共设施

1.清洁与绿化：监督或执行公共区域的日常清洁、垃圾清运；维护绿化植被，定期修剪、浇灌、施肥、防治病虫害。

2.道路与停车场：检查路面、停车位有无破损、积水；交通标识是否清晰完好。

3.其他公共设施：如座椅、指示牌、井盖等的完好性检查与维护。

三、维保组织与职责

（一）组织架构

设立维保管理部门，明确各级管理人员及专业技术人员。根据项目规模及维保需求，可配置土建、水电、暖通等专业工程师或技术员，并建立与外部专业维保单位的协作机制。

（二）主要职责

1.维保管理部门：负责维保方案的制定、修订与组织实施；统筹维保资源；监督维保工作质量与进度；负责与外部维保单位的协调管理；组织应急抢修。

2.专业工程师/技术员：负责各自专业领域内维保计划的细化、技术指导、质量检查、故障分析与处理；编制维保记录与报告。

3.维保执行人员（内部或外包）：