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《中国长租公寓行业盈利模式与运营效率_2025年12月》

概述

1.1报告目的

本报告旨在全面深入地剖析中国长租公寓行业在2025年12月的市场现状、盈利模式演变及运营效率水平。随着中国房地产市场进入存量时代，租赁市场逐渐成为住房体系的核心支柱，长租公寓作为连接存量资产与租赁需求的关键载体，其商业模式的可持续性备受关注。调研目标不仅在于量化市场规模、竞争格局及关键运营指标，更在于通过深度剖析自如、蛋壳公寓（作为历史案例与市场教训）、万科泊寓等典型企业的经营数据，揭示行业从“规模扩张”向“质量效益”转型的内在逻辑。研究范围覆盖一线及核心二线城市，聚焦集中式与分散式两种主流业态，探讨在政策红利消退与金融监管趋严的双重背景下，企业如何通过精细化运营实现盈利突围。本报告的价值在于为投资者、运营商及政策制定者提供基于真实数据的决策依据，识别市场机会与潜在风险，推动行业向健康、可持续的方向发展。

表1-1核心指标对比表

指标名称

当前值（2025年E）

增长趋势

关键结论

市场存量规模（万间）

1,050

稳步上升（+5.2%）

增速放缓，进入存量优化期

整体出租率（%）

89.5

小幅回升（+1.5pp）

供需关系趋于平衡，季节性波动减弱

单间运营成本（元/月）

2,800

持续下降（-3.1%）

规模效应与数字化降本成效显著

行业平均息税前利润率（%）

4.8

由负转正

盈利模式初步验证，但仍处低利水平

1.2核心发现

本报告通过对海量市场数据的梳理与实地调研，得出了若干关键洞察。首先，中国长租公寓市场已告别野蛮生长，头部企业如自如凭借强大的产品力与运营能力，在分散式市场中确立了绝对优势，其房源数量与出租率均保持行业领先；而曾经的激进扩张者蛋壳公寓虽已退出历史舞台，但其留下的资金链断裂教训深刻重塑了行业的风控体系，当前市场参与者普遍采取更为审慎的财务策略。其次，租金水平在经历疫情后的调整期后，于2025年呈现企稳回升态势，但涨幅受居民收入水平制约，空置率控制成为盈利的关键胜负手。再者，资产证券化（REITs）的常态化为重资产模式提供了退出路径，资金成本有所下降，但融资渠道的分化依然明显，国企背景与头部民企在融资成本上差距显著。最后，数字化运营工具的普及极大提升了人房比，运营效率的边际改善成为企业利润增长的核心来源。

表1-2核心发现汇总表

发现类别

具体内容

重要性评级

市场格局

“一超多强”格局稳固，集中式与分散式头部效应加剧

?????

盈利能力

行业整体扭亏为盈，但单店盈利模型仍脆弱，依赖高出租率

????

资金成本

国企融资优势明显，民企通过资产证券化降低资金压力

????

运营效率

智能化系统普及，平均人房比提升至1:150以上

???

1.3主要结论

报告认为，中国长租公寓行业已步入成熟发展的初期，市场现状表现为总量稳定、结构优化。竞争格局方面，头部企业通过并购与品牌输出进一步集中市场份额，中小型长租公寓运营商面临生存压力，或转型为专业化服务商。发展前景广阔，随着城镇化率提升及租购并举政策的深化，长租公寓将成为解决新市民、青年人住房问题的主要渠道。然而，风险预警不容忽视，宏观经济波动可能导致租金支付能力下降，部分城市的高库存仍需时间消化，且合规成本（如消防、税收）的上升可能挤压企业利润空间。企业需在规模扩张与现金流安全之间寻找平衡，构建抗风险能力更强的经营体系。

表1-3主要结论一览表

结论类型

结论内容

影响程度

市场现状

存量竞争为主，新增供应放缓，一线城市渗透率超30%

高

竞争格局

头部集中度提升，CR5达到35%，尾部企业加速出清

中高

发展前景

预计未来三年复合增长率维持在5%-8%区间

高

风险预警

现金流断裂风险降低，但经营性亏损风险依然存在

中

1.4研究方法

本报告采用定性与定量相结合的混合研究方法，确保结论的科学性与准确性。数据来源涵盖政府统计年鉴、上市企业财报（如万科、龙湖）、行业协会年度报告、第三方数据库（如克而瑞、迈点研究院）以及对行业专家的深度访谈。分析方法包括描述性统计分析、趋势预测模型、财务比率分析及案例研究。研究工具主要运用SPSS进行数据处理，Excel进行财务建模，SWOT模型进行战略评估。样本规模覆盖全国20个主要城市的500家长租公寓项目，置信水平设定为95%，确保样本具有广泛的代表性。

表1-4研究方法应用表

研究方法

应用场景

样本规模

置信水平

文献研究

政策梳理、行业背景分析

N/A

N/A

问卷调查

租客偏好、满意度调研

5,000份

95%

深度访谈

企业高管、行业专家观点

50人

N/A

财务模型

盈利能力、估值测算

30家典型企业

95%

第一章研究背景与方法

1.1研究背景与目的

1.1.1研究背景