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2025年商业物业设施维护与保养手册

1.第一章基础设施维护管理

1.1设施设备分类与管理

1.2维护计划制定与执行

1.3维护记录与档案管理

1.4设备故障应急处理机制

2.第二章机电系统维护与保养

2.1电力系统维护

2.2供水与排水系统维护

2.3空调与通风系统维护

2.4电梯与消防设施维护

3.第三章楼宇智能化系统维护

3.1智能楼宇系统运行管理

3.2网络与通信系统维护

3.3安防系统维护与升级

3.4智能照明与节能系统维护

4.第四章建筑物外观与公共区域维护

4.1建筑物外墙维护

4.2公共区域清洁与绿化

4.3防水与防渗处理

4.4建筑物安全防护措施

5.第五章物业设施安全与环保

5.1安全检查与隐患排查

5.2环保设施维护与管理

5.3废弃物处理与资源回收

5.4安全应急预案与演练

6.第六章物业设施日常巡检与保养

6.1日常巡检流程与标准

6.2设施保养操作规范

6.3巡检记录与分析报告

6.4巡检工具与设备管理

7.第七章物业设施维护人员管理

7.1维护人员培训与考核

7.2维护人员职责与分工

7.3维护人员工作流程与规范

7.4维护人员绩效评估与激励

8.第八章附则与修订说明

8.1本手册适用范围

8.2修订与更新流程

8.3附录与参考文献

第1章基础设施维护管理

一、设施设备分类与管理

1.1设施设备分类与管理

在2025年商业物业设施维护与保养手册中，设施设备的分类与管理是确保物业运营效率与安全的基础。根据《城市基础设施分类标准》（GB/T34077-2017），商业物业设施设备主要分为以下几类：

-电力系统设备：包括配电箱、变压器、电缆、UPS电源等，是商业物业正常运营的核心保障。

-给排水系统设备：涵盖供水管道、排水系统、水处理设备、消防栓等，是保障商业空间用水和排水安全的关键。

-暖通空调系统设备：包括中央空调、风机盘管、新风系统、地暖等，直接影响室内环境质量与舒适度。

-照明系统设备：包括LED灯具、智能照明控制系统、应急照明等，是提升空间利用率和节能降耗的重要手段。

-安防系统设备：包括门禁系统、监控摄像头、报警系统、消防报警装置等，是保障人员安全与财产安全的重要防线。

-电梯与扶梯设备：包括电梯轿厢、钢丝绳、安全装置、控制系统等，是商业物业中人员流动的关键设施。

-保洁与绿化系统设备：包括清洁车、吸尘器、绿化灌溉系统、垃圾处理设备等，是维持商业环境整洁与生态平衡的重要组成部分。

根据《商业物业设施设备管理规范》（DB11/T1218-2020），设施设备应按照“分类管理、分级维护、动态更新”的原则进行管理。具体而言，设施设备应按照使用频率、重要性、技术复杂度等维度进行分类，建立设备台账，明确责任人，制定维护计划，确保设备运行稳定、安全可靠。

1.2维护计划制定与执行

2025年商业物业设施维护与保养手册要求，设施设备的维护计划应结合设备类型、使用频率、环境条件等因素，制定科学合理的维护周期和内容。

根据《建筑设备维护管理规范》（GB/T34078-2020），设施设备的维护计划应包括以下内容：

-预防性维护计划：根据设备运行状态和历史数据，制定定期检查、清洁、更换易损件等计划，防止突发故障。

-周期性维护计划：根据设备使用周期和功能要求，制定月度、季度、年度维护计划，确保设备长期稳定运行。

-应急维护计划：针对设备突发故障或紧急情况，制定快速响应机制，确保故障处理及时有效。

维护计划的制定需结合设备的运行数据和历史故障记录，采用PDCA（计划-实施-检查-处理）循环管理法，确保计划的科学性和可操作性。同时，维护计划应纳入物业管理系统（TMS），实现维护任务的数字化、可视化管理。

1.3维护记录与档案管理

2025年商业物业设施维护与保养手册强调，维护记录与档案管理是设施设备管理的重要保障。根据《建筑设备维护档案管理规范》（GB/T34079-2020），维护记录应包括以下内容：

-设备基本信息：包括设备名称、型号、编号、安装位置、使用状态、责任人等。

-维护记录：包括维护时间、维护内容、维护人员、维护工具、维护结果等。

-故障记录：包括故障时间、故障现象、故障原因、处理结果、维修人员等。

-设备运行数据：包括设备运行时间、运行状态、能耗数据、故障率等。

维护记录应按照“一机一档”原则，建立电子化档案系统，实现数据的实时更新和查询。同时，档案管理应遵循“归档及时、分类清晰、检索方便”的原则，确保维护信息的完