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论房屋承租人优先购买权：法理、实践与完善路径

一、引言

1.1研究背景与意义

在当今社会，随着城市化进程的加速和人口流动的频繁，房屋租赁市场日益活跃。对于许多人来说，租房是解决居住需求的重要方式。在房屋租赁关系中，房屋承租人优先购买权是一项至关重要的权利。它是指在房屋租赁合同存续期间，当出租人打算出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有优先于其他购买者购买该房屋的权利。

这一权利的设立具有多方面的重要意义。从承租人权益保障角度来看，赋予承租人优先购买权，能够使承租人在熟悉的居住环境中获得稳定的居住预期，避免因房屋所有权的变动而被迫搬迁，减少生活成本和不确定性。例如，对于长期居住在某一房屋的承租人来说，他们可能已经与周边社区建立了紧密的联系，孩子在附近学校上学，工作地点也相对便利。若房屋被他人购买，他们可能面临重新寻找住所、适应新环境等诸多困扰，而优先购买权则为他们提供了继续在原房屋居住的机会，保障了其基本生活权益。

从租赁市场稳定层面而言，房屋承租人优先购买权有助于维护租赁市场的秩序。它减少了因房屋频繁易主而可能导致的租赁合同中断、租金大幅波动等问题，促进了租赁关系的稳定性。稳定的租赁关系又能够吸引更多人参与房屋租赁市场，推动市场的健康发展。同时，这也有利于资源的合理配置，使房屋能够继续被承租人有效利用，避免了因房屋流转而可能产生的资源浪费。

在理论研究方面，对房屋承租人优先购买权的深入探讨，有助于丰富和完善我国民法体系中的优先购买权理论，进一步明确该权利的性质、效力、行使条件和限制等关键问题，为相关法律制度的发展提供坚实的理论基础。在实践应用中，清晰界定和有效保障房屋承租人优先购买权，能够为解决大量房屋租赁纠纷提供明确的法律依据，提高司法裁判的公正性和一致性，增强社会公众对法律的信任和遵守。

1.2国内外研究现状

在国外，许多国家对房屋承租人优先购买权有着较为成熟的研究和立法实践。在大陆法系国家，德国的《德国民法典》对承租人的优先购买权作出了详细规定，其将优先购买权分为物权性优先购买权和债权性优先购买权，并对不同类型优先购买权的行使条件、效力等进行了区分。法国的相关法律也赋予了承租人在一定条件下的优先购买权，强调对承租人权益的保护，并且在司法实践中形成了一系列关于优先购买权纠纷的裁判规则。在英美法系国家，虽然没有像大陆法系那样系统的优先购买权立法，但通过判例法也在一定程度上保护了承租人在房屋买卖中的相关权益，注重维护交易的公平和合理预期。

在国内，学者们对房屋承租人优先购买权也进行了广泛的研究。一些学者从权利性质角度出发，对优先购买权究竟是形成权、请求权还是其他性质展开了深入探讨。有观点认为优先购买权是形成权，即承租人一旦行使该权利，便可以在与出租人之间形成以同等条件为内容的房屋买卖合同，无需出租人的再次承诺；也有学者主张其为请求权，认为承租人需向出租人请求订立买卖合同，经出租人承诺后合同才能成立。在权利的行使条件方面，学者们围绕“同等条件”的认定标准、合理通知期限的界定等问题进行了研究。对于“同等条件”，普遍认为应包括价格、付款方式、付款期限等主要交易条件，但在具体认定时仍存在不同观点，如是否应考虑购买者的个人信用、与出租人的特殊关系等因素。关于通知期限，虽然《民法典》规定出租人应在出卖之前的合理期限内通知承租人，但对于“合理期限”的具体时长，学者们结合实际案例和法律原则提出了各自的见解。

然而，当前研究仍存在一些不足之处。在国内外法律制度比较研究方面，虽然已有一定成果，但对于不同国家和地区法律制度背后的社会、经济、文化背景差异分析不够深入，未能充分挖掘这些差异对我国完善房屋承租人优先购买权制度的启示。在实践应用研究中，对新型租赁模式下（如长租公寓、互联网平台租赁等）承租人优先购买权的适用问题研究相对薄弱，无法满足日益复杂的租赁市场需求。此外，在解决承租人优先购买权与其他权利（如房屋共有人优先购买权、善意第三人权利等）冲突的具体规则构建上，还存在进一步完善的空间。

1.3研究方法与创新点

本文主要运用以下研究方法：案例分析法，通过收集和分析大量涉及房屋承租人优先购买权的实际案例，深入了解该权利在司法实践中的具体应用情况，包括权利行使的成功案例和因各种因素导致权利无法实现的案例，总结其中的规律和问题，为理论研究提供实践依据。文献研究法，广泛查阅国内外关于房屋承租人优先购买权的学术著作、期刊论文、法律法规等文献资料，梳理相关理论和研究成果，掌握该领域的研究现状和发展趋势，为本文的研究提供理论支撑。比较研究法，对国内外不同国家和地区关于房屋承租人优先购买权的法律制度进行对比分析，找出各自的特点和优势，借鉴有益经验，为完善我国相关制度提供参考。

在研究视角上，本文将从社会经济发展的动态视角出发，不仅关注当前房屋租赁