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中国REITs市场调查报告

一、市场概述

1.1.REITs市场发展背景

(1)中国REITs市场的发展可以追溯到20世纪90年代，当时主要是一些商业地产和住宅项目的资产证券化尝试。然而，由于市场环境、法律体系以及投资者认知等因素的限制，这一时期的REITs市场发展缓慢。进入21世纪，随着我国房地产市场的快速发展和金融市场的逐步完善，REITs作为一种新型的投资工具开始受到关注。特别是近年来，随着国家政策的支持，REITs市场得到了迅速发展。

(2)2014年，我国首单公募REITs产品“中信启航”成功发行，标志着中国REITs市场正式进入公募时代。此后，REITs市场规模不断扩大，产品种类日益丰富。据相关数据显示，截至2021年底，我国REITs市场总规模已超过1000亿元，其中公募REITs规模占比超过90%。在产品类型方面，涵盖了基础设施、商业地产、仓储物流等多个领域，为投资者提供了多元化的投资选择。

(3)在市场发展过程中，REITs市场涌现出了一批具有代表性的案例。例如，2017年，万科企业发行了国内首单住宅类REITs产品“万科V享REITs”，该产品募集资金规模达到50亿元，成为当时我国REITs市场规模最大的住宅类REITs产品。此外，2019年，北京万科发行了国内首单长租公寓类REITs产品“万科泊寓REITs”，进一步丰富了REITs市场的产品线。这些案例的成功发行，不仅推动了REITs市场的发展，也为后续产品的发行提供了有益借鉴。

2.2.REITs市场政策环境

(1)中国REITs市场的政策环境经历了从试点到全面推广的过程。2014年，证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着中国公募REITs的正式推出。随后，国家发改委、财政部等部门也陆续出台了一系列支持政策，如《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等，旨在鼓励REITs市场的发展。这些政策为REITs市场提供了良好的政策环境，吸引了大量资金和投资者关注。

(2)在税收政策方面，我国政府也给予了REITs市场一定的优惠。例如，对于符合条件的REITs项目，可以享受企业所得税优惠，具体包括减半征收等。此外，针对REITs基金管理人和投资者，政府也提供了税收减免政策，如个人所得税减免等。这些税收优惠政策的实施，降低了REITs项目的成本，提高了投资者的投资回报率，从而吸引了更多投资者进入市场。

(3)在监管层面，证监会等部门对REITs市场实施了严格的监管，确保市场的健康发展。例如，对于REITs的发行、交易、信息披露等方面，都有一系列的规定和监管措施。以2017年万科V享REITs为例，该产品的发行过程中，监管部门严格审核了基金管理人的资质、项目的合规性以及信息披露的及时性，确保了投资者的权益。这种严格的监管环境为REITs市场提供了有力保障。

3.3.REITs市场现状分析

(1)截至2023，中国REITs市场已累计发行超过50只公募REITs产品，总规模超过1000亿元。其中，基础设施类REITs占据主导地位，占比超过60%。以2022年为例，基础设施类REITs发行规模达到500亿元，同比增长30%。例如，2022年发行的“中交REIT”和“华夏幸福REIT”等，均取得了良好的市场反响。

(2)REITs市场投资者结构逐渐多元化，机构投资者成为主力军。数据显示，截至2023，机构投资者持有REITs的比例超过70%，其中公募基金、保险公司和养老基金等长期机构投资者占比显著。以2022年为例，公募基金持有REITs的比例达到40%，显示出公募基金在REITs市场中的重要地位。此外，个人投资者也积极参与REITs投资，尤其是通过互联网平台购买的投资者数量持续增长。

(3)REITs市场流动性逐渐增强，交易活跃度不断提升。2022年，REITs市场日均交易量达到10亿元，同比增长20%。其中，二级市场交易活跃，部分REITs产品交易活跃度甚至超过了一级市场。以“华夏幸福REIT”为例，该产品在二级市场的交易活跃度较高，成为市场关注的焦点。此外，REITs市场的估值水平也趋于合理，为投资者提供了较好的投资机会。

二、市场参与者分析

1.1.基金管理人分析

(1)中国REITs市场的基金管理人扮演着至关重要的角色，他们是REITs产品设计和运作的核心。目前，我国REITs市场的基金管理人主要分为两类：公募基金公司和专业的REITs管理机构。公募基金公司凭借其广泛的客户基础和丰富的资产管理经验，在REITs市场占据主导地位。据2023年数据显示，公募基金公司管理的REITs产品规模占比超过80%。例如，华夏基金、易方达基金等大型公募基金公司，在REITs市场发行了