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2026年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案详解

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共20题）

1、根据成本法，某宗房地产的重置成本为150万元，土地剩余使用年限为40年，建筑物剩余使用年限为30年，土地残值率为0%，建筑物残值率为5%，则土地与建筑物的综合残值扣除额约为（）。

A.7.5万元

B.12.5万元

C.15万元

D.20万元

2、成本法中，若评估对象为待开发土地，其成本构成应包含（）。

A.建筑物重置成本

B.土地取得成本

C.市场交易税费

D.建筑安装工程费

3、某商业建筑已使用10年，剩余使用年限50年，当前重置成本为200万元，残值率8%，则其成本法评估值为（）。

A.184万元

B.192万元

C.200万元

D.216万元

4、成本法中，若评估对象为旧房，土地使用年限短于建筑物，应采用（）调整土地价值。

A.剩余使用年限折现法

B.市场比较法

C.重置成本法

D.综合折现法

5、某宗房地产成本法评估值为120万元，市场比较法结果为150万元，差异主要源于（）。

A.成本更新不足

B.土地溢价未计入

C.市场波动未反映

D.残值计算错误

6、建筑物各部分重置成本占比为：结构20%、设备35%、装修25%、其他20%，其中设备残值率15%，则设备残值扣除额占比约为（）。

A.3.25%

B.5.25%

C.7.5%

D.10%

7、成本法中，某宗房地产总成本为80万元，年折旧率4%，已使用8年，剩余使用年限30年，则其账面价值约为（）。

A.64万元

B.68万元

8、成本法中，某宗房地产重置成本为100万元，年折旧率5%，已使用5年，残值率8%，则其评估值为（）。

A.72万元

B.85万元

C.90万元

D.92万元

9、成本法中，某宗房地产建筑物重置成本为50万元，残值率8%，若评估时已使用10年，剩余使用年限20年，则其账面价值约为（）。

A.46万元

B.48万元

C.50万元

D.56万元

10、成本法中，某宗房地产土地取得成本为200万元，年折旧率2%，已使用15年，残值率5%，则其土地账面价值约为（）。

A.170万元

B.180万元

C.190万元

D.195万元

11、成本法中，若建筑物成新率低于70%，需扣除的折旧额计算公式为？

A.重置成本×（1-成新率）

B.重置成本×成新率

C.市场价值×（1-成新率）

D.市场价值×成新率

12、某宗房地产重置成本800万元，成新率85%，残值率20%，采用残值法计算的当前价值为？

A.680万

B.560万

C.640万

D.720万

13、根据成本法，评估某工厂时，土地价值需单独评估，因为？

A.土地不可移动

B.土地与厂房价值分离

C.土地增值潜力大

D.土地无法重置

14、市场比较法与成本法结合使用时，若某宗房地产市场价值为300万，成本法测算值为280万，则更应采信？

A.市场价值

B.成本法价值

C.取平均值

D.需调整参数

15、成本法评估某宗房地产时，评估对象应为？

A.未来收益

B.当前重置成本

C.历史成本

D.残值价值

16、成本法评估时点与重置成本取得时点不一致时，需调整的是？

A.重置成本

B.市场价值

C.折旧额

D.残值率

17、成本法适用条件不包括？

A.有开发潜力

B.长期收益稳定

C.重置成本数据充分

D.市场交易活跃

18、建筑物折旧计算中，成新率80%对应的残值率是？

A.20%

B.18%

C.22%

D.25%

19、某宗房地产土地基准价150万，建筑物重置成本600万，成新率90%，扣除折旧后的价值比是？

A.15%

B.18%

C.20%

D.22%

20、根据成本法计算房地产价值，土地取得成本应包括（）。

A.土地出让金

B.建筑安装工程费

C.拆除重建费用

D.市场交易税费

二、多项选择题

下列各题有多个正确答案，请选出所有正确选项（共10题）

21、根据成本法评估房地产，土地取得成本通常包括（）

A.土地出让金

B.土地契税

C.前期规划费

D.基础设施配套费

E.环境评估费

A.AB

B.AC

C.ADE

D.BC

22、建筑物建造成本中，人工费和材料费占比通常为（）

A.人工费30%，材料费70%

B.人工费50%，材料费50%

C.人工费40%，材料费60%

D.人工费60%，材料费40%

E.人工费70%，材料费30%

A.ABD

B.BCE

C.ACD

D.ADE