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办公楼空调设备维护保养指南

办公楼空调系统是保障办公环境舒适、提升工作效率的关键基础设施。一套运行良好的空调系统，不仅能为员工提供适宜的温湿度环境，更能间接影响企业的运营成本与能源消耗。然而，空调设备如同精密的仪器，需要科学细致的维护保养才能确保其长期稳定高效运行，避免因突发故障造成不必要的损失。本指南旨在提供一套专业、实用的办公楼空调设备维护保养方法，以期为相关管理人员和技术人员提供参考。

一、维护保养的责任主体与计划制定

办公楼空调设备的维护保养工作，首先需要明确责任主体。通常情况下，物业管理部门或设施管理团队承担着主要责任，他们应制定详尽的维护保养计划，并监督执行。计划的制定需结合办公楼的实际情况，包括空调系统的类型、规模、使用年限、设备品牌特性以及当地气候条件等因素。计划应至少涵盖日常巡检、定期保养、专项检查及应急处理预案等内容，并明确各项工作的负责人、频次和具体要求。同时，建立完善的维护保养档案，记录每次维护的内容、发现的问题及处理结果，为后续工作提供数据支持。

二、主要空调设备的维护保养要点

（一）中央空调系统

1.冷水机组（含压缩机、冷凝器、蒸发器等）

*日常巡检：留意机组运行声音是否正常，有无异常振动；观察压力表、温度计读数是否在正常范围；检查油位、油温及油压是否符合要求；确认控制柜指示灯及各项参数显示正常。

*定期保养：

*清洁或更换油过滤器、干燥过滤器，确保油路和制冷剂回路畅通。

*检查制冷剂有无泄漏迹象，必要时进行检漏和补充。

*清洗冷凝器和蒸发器的换热管束，去除水垢和污垢，以保证换热效率。此项工作专业性较强，建议由专业维保单位进行。

*检查电机绝缘性能，紧固电气连接端子。

*对联轴器或皮带传动部分进行检查、调整，确保传动平稳。

2.冷却塔

*日常巡检：检查水位是否正常，补水装置是否工作良好；观察风机运行有无异响、振动；查看布水器布水是否均匀，有无堵塞；留意塔体有无漏水、锈蚀。

*定期保养：

*清除集水池内的杂物、淤泥和藻类，清洗滤网。

*检查并清洗冷却塔填料，确保其清洁无破损，以保证散热效果。

*对风机电机进行检查、润滑，必要时更换轴承；检查皮带松紧度及磨损情况，适时调整或更换。

*检查塔身结构，对锈蚀部位进行除锈防腐处理。

3.水泵（冷冻水泵、冷却水泵）

*日常巡检：监听水泵运行声音，有无异响或异常振动；检查泵体及管路有无渗漏；观察压力表读数，确认流量是否正常；检查电机温度及轴承温升。

*定期保养：

*清洁水泵入口过滤器，防止杂物进入泵体。

*检查水泵轴封，若有滴漏现象，视情况进行紧固或更换。

*对轴承进行润滑保养，更换老化或变质的润滑油/脂。

*检查电机绝缘情况，紧固电气接线。

4.末端设备（风机盘管、空气处理机组AHU）

*日常巡检：检查出风口温度是否正常；留意风机运行有无异响；观察凝结水盘排水是否通畅，有无漏水；检查过滤器脏污程度。

*定期保养（重点）：

*清洁空气过滤器：这是最频繁也最重要的保养项目之一。应根据使用环境和脏污程度，定期（如每月或每季度）取出过滤器进行清洗或更换，以保证空气流通和室内空气质量。

*清洗换热盘管（翅片）：长期运行后，翅片表面会积尘，影响换热效率。可使用专用的翅片清洗剂或压缩空气进行清洗，必要时可由专业人员进行深度清洗。

*清洁凝结水盘及排水管：清除水盘内的沉积物，确保排水通畅，防止滋生细菌和异味，并避免因排水不畅导致漏水。

*检查风机及电机：清洁风机叶轮积尘；检查电机运行状况，添加润滑油；调整皮带松紧度（针对皮带传动风机）。

*检查风阀、水阀：确保各调节阀门动作灵活，指示准确。

（二）分体式空调（小型办公室或独立区域）

*日常清洁：定期（如每1-2个月）清洗室内机滤网，用吸尘器或清水冲洗晾干后装回。

*检查与维护：观察室内机出风口温度是否正常；检查室内外机连接管路有无破损、保温层是否完好；留意室外机散热片是否积尘过多，可定期用清水冲洗（断电情况下）；倾听压缩机运行声音有无异常。

*专业维护：建议每年请专业人员进行一次全面检查，包括refrigerant压力检测、电路检查、清洁蒸发器和冷凝器等。

三、空调系统的日常巡检与记录

日常巡检是及时发现问题、防患于未然的重要手段。巡检人员应按照既定路线和项目进行，重点关注：

*各区域温度：是否在设定范围内，有无明显偏差。

*设备运行状态：主机、水泵、冷却塔、风机等设备的运行声音、振动、温度是否正常。

*仪表读数：压力、温度、电流等关键参数是否在正常区间。

*管路与阀门：有无泄漏、结露、锈蚀，阀门开关状态是否正确。