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租赁合同争议解决案例分析

引言

在市场经济活动中，租赁合同作为一种常见的民事法律行为，广泛存在于房屋租赁、设备租赁、场地租赁等各个领域。由于合同条款约定不明、当事人权利义务认知差异、市场环境变化或履约过程中的疏忽等原因，租赁合同争议时有发生。本文旨在通过对几个典型租赁合同争议案例的深度剖析，梳理争议焦点、法律适用及裁判思路，以期为合同当事人防范风险、妥善解决纠纷提供具有实践意义的参考。

案例一：租金支付与逾期违约责任争议

案情简介

甲公司（出租方）与乙公司（承租方）签订《办公楼租赁合同》，约定乙公司承租甲公司位于市中心的某办公楼，租赁期限三年，月租金标准为XX元，租金支付方式为每季度首月的5个工作日内支付当季度租金。合同同时约定，若乙公司逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期租金金额的千分之三向甲公司支付违约金。

合同履行至第二年，因乙公司经营出现困难，连续两个季度未能按时足额支付租金。甲公司多次催告无果后，向乙公司发送《解除合同通知书》，要求解除租赁合同，并要求乙公司支付拖欠的租金及按合同约定计算的高额违约金。乙公司收到通知后，同意解除合同，但认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调减，并提出甲公司未及时采取措施防止损失扩大（如尽快将房屋再次出租）。

争议焦点

1.合同约定的逾期付款违约金标准（日千分之三）是否过高，法院应否予以调整？

2.甲公司在乙公司违约后，是否负有减损义务，即是否应及时将房屋再次出租以减少租金损失及违约金的计算基数？

法律分析

1.关于违约金调整问题：

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

实践中，法院判断违约金是否过高，通常以违约行为造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。对于逾期付款行为，其造成的主要损失通常为资金占用损失，一般参照中国人民银行同期同类贷款利率或LPR的一定倍数作为衡量基准。本案中，日千分之三的违约金标准，折合年利率远超常规的资金占用成本，乙公司主张调减具有法律依据。

2.关于出租方的减损义务：

根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”

在房屋租赁合同中，当承租方违约导致合同解除后，出租方负有积极寻找新的承租方、及时将房屋再次出租的减损义务，以避免空置期的租金损失无限制扩大。因此，甲公司在解除合同后，不能消极等待，而应采取合理措施重新招租。若其未能及时履行减损义务，则对于扩大部分的损失（如不合理的长期空置期租金），无权要求乙公司赔偿。

法院判决/调解结果（模拟）

法院经审理认为，乙公司逾期支付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金，合同约定的日千分之三标准确实过高，结合乙公司的过错程度、甲公司的实际损失（主要为资金占用损失）以及当地市场融资成本等因素，法院酌情将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算。同时，法院认定甲公司在解除合同后，负有及时招租的减损义务，对于合理招租期后的房屋空置损失，不予支持。最终，法院判决乙公司向甲公司支付拖欠的租金，并按调整后的标准支付逾期付款违约金。

案例启示

1.违约金条款的合理设定：出租方在订立合同时，不宜过分追求高额违约金以“吓阻”违约，应基于违约可能造成的实际损失进行合理约定，否则不仅难以获得法院支持，还可能因显失公平而影响合同其他条款的效力认定。建议可参考LPR的一定倍数（如1.3至1.5倍）或合同标的额的一定比例来设定。

2.承租方的履约管理：承租方应重视租金支付义务，确有困难时应尽早与出租方沟通，争取达成书面的延期支付或变更支付方式的协议，避免陷入违约境地。

3.守约方的减损义务：合同一方违约后，守约方并非可以“高枕无忧”，而是应积极采取合理措施防止损失扩大，特别是在房屋租赁中，及时重新招租是出租方的重要义务，其履行情况将直接影响损失赔偿的范围。

案例二：租赁物维修义务与损害赔偿争议

案情简介

自然人丙（出租方）将其名下一套两居室住宅出租给自然人丁（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为两年，月租金XX元。合同中关于房屋维修的条款约定：“租赁期内，因房屋主体结构及主要附属设施（如水管、电路）自然损耗或老化需要维修的，由出租方负责并承担费用；因承租方使用不当或过错