建筑与房地产经济专业知识和实务经济师考试(中级)复习要点解析.docxVIP

经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)巩固难点

一、房地产开发项目前期决策

难点：可行性研究深度与精度

知识点：

市场分析：

难点：需求预测的准确性，需结合宏观经济、政策、社会因素等多维度数据。

方法：定量分析（如时间序列预测）与定性分析（专家访谈）结合。

财务评价：

难点：投资估算的合理性，包含土地、建安、税费等全方位成本。

工具：现金流量表、财务比率分析，需考虑通货膨胀因素。

敏感性分析：

重点：识别关键变量（如售价、租金率），计算变动对净现值的影响。

巩固例题：

问：某商业地产项目需进行可行性研究，若土地成本占总投资65%，售价敏感度系数为0.85，问若土地成本上涨10%对项目IRR的影响？

解：

IRR=基准IRR×（1-敏感度系数×成本变动比例）

IRR=15%×（1-0.85×10%）=14.15%

二、房地产开发建设阶段管理

难点：成本控制与进度协调

知识点：

成本控制：

关键：材料采购批量折扣、设计变更影响量化分析。

工具：挣值管理（EVM），结合实际成本、计划价值、完工预算比较。

进度管理：

难点：多work包交叉施工的冲突化解，采用关键路径法（CPM）进行优化。

合同管理：

融合难点：工程索赔的时效性（承包商必须在知道事件30天内提交报告）及可索赔事件范围判定。

实战案例：

情形：某住宅项目因暴雨停工5天，承包商索赔15%窝工费，但设计方指出图纸缺陷亦延误2天，问可批准索赔比例？（假设人工效率0.8）

答案：

不可批准比例=（自然延误天数/总停工天数）×窝工费

不可批准比例=（2/5）×15%=6%

可索赔比例=15%-6%=9%

三、房地产市场营销策划

难点：营销组合（4Ps）动态优化

知识点：

产品策略（Product）：

难点：差异化定位开发，结合数据挖掘分析客户价值图谱。

价格策略（Price）：

复杂性：需平衡市场接受度（如价格弹性系数=1.2的住宅项目）与销售速度。

渠道策略（Place）：

进阶点：线上渠道转化率提高（需测试不同平台ROI）与线下异业合作整合。

促销策略（Promotion）：

重点：事件营销成本效益分析（如开盘庆典效应系数）。

创新攻题技巧：

对于刚需盘，建议采用分阶段定价策略，首期单元利用价格杠杆吸引流量，后续改善型单位匹配品质溢价，通过模型计算典型案例：

V总=α×n普+β×m高

其中n普、m高分别代表普通脐量、高端套数比例，α、β通过线性回归制定系数。

四、房地产投资分析实务

难点：REITs投资决策模型

知识点：

基础参数：

难点：基础资产运营收入预测需结合空置率历史数据（如某写字楼空置率历史年限为5年）。

估值方法：

结合难点：残值率估算（假设用途转变系数b=0.6）对Irr影响测算。

套利机会识别：

关键：同一物业区域不同标的REITs的税前收益率比较。

应试重点：

编写案例分析时，需突出以下论述：

REITs评级对应风险分散度（如BBB级投资级收益率往往低于风险溢价计算值）

中国REITs融资成本（税后融资成本8%的情景分析）

五、房地产行业政策法规

难点：调控政策传导效率测试

知识点：

限购政策：

假设测试：限购区域内总价pan购买能力变化百分比（基于收入税后系数0.35）。

土地供应机制：

融合难点：招拍挂招标比例提高至70%时对地价楼面地价比的影响（公式测算参数）。

金融监管：

重点：开发商贷后资金监管比例（stereotype:不低于工程款35%）

考前速记：

政策影响机制速记表：

政策类型

核心传导环节

关联资质等级

实例影响

金融三道红线

偿债能力正指标?EBITDA

投资级/高LC款≤70%

募资成本

购房资格共享

市场流量形成

家庭名下住宅≤1套

量价齐跌

六、房地产资产管理

难点：租赁资产绩效评估（BRS）

知识点：

基础规程：

进阶点：安全指数（基于警方记录）、便利性向量（地铁站archivo：5min-10min）量化。

收益分析：

重点：空置成本delastic测试（某别墅项目纸本费用占物业费比例25%）。

资产增值驱动：

多维分析：电梯更新（TIS认证）、配套设施数量（如每100户配套车位标准）。

巩固练习：

实例：某写字楼三年物业服务评分对比：

时间点

安全评分

运维评分

收费满意度

基准年

3.8

4.1

BARS-3类

改进后

4.6

4.8

BARS-A类

试评价该物业增值潜力？

答案框架：

计算改进率=（最终值-基准值）/基准值

优先改善物业费占比中占50%以上的因素（通知重新计算修正物业服务成本解释）

临街物业可比售价区域租金增长率25%佐证根本性提升

建议备考策略

高频考点矩阵表：建立科目知识交叉映射表（如”招拍挂政策+“关联”金融杠杆计算题”）

案例分析颗粒化训练：将题干文字需呈现的宏观指标（