2026年保障性租赁住房租金定价调研项目建议书.docxVIP

PAGE

PAGE2

保障性租赁住房租金定价调研项目建议书

项目背景与意义

在当前我国经济社会深刻变革的宏观背景下，住房保障体系的完善已成为推动共同富裕、维护社会稳定的重要基石。保障性租赁住房作为住房保障体系的关键一环，其核心使命在于为城市新市民、青年人及中低收入群体提供可负担、可持续的居住解决方案。近年来，随着城镇化进程持续加速，大量人口向中心城市集聚，租赁住房需求呈现爆发式增长态势。然而，市场化租金水平与居民实际支付能力之间的鸿沟日益扩大，部分城市普通租户的租金支出已占家庭可支配收入的35%以上，远超国际通行的25%合理区间，导致“租不起房”现象在多个区域普遍存在，严重制约了城市新居民的安居乐业和社会融入进程。

深入分析这一现象，我们发现保障性租赁住房租金定价机制的科学性与合理性直接决定了政策落地的实效性。当前实践中，部分地区的租金标准简单参照周边商品房租赁市场，未能充分考虑目标群体的收入结构特征和动态变化趋势，造成政策初衷与执行效果出现偏差。例如，某东部沿海城市2023年的抽样调查显示，超过60%的保障性住房租户反映租金调整机制缺乏弹性，在收入波动期面临续租困难；同时，运营机构因定价过低导致维护资金短缺，房屋质量下滑又进一步降低了租户满意度，形成恶性循环。这种双重困境不仅削弱了住房保障政策的公信力，更可能引发社会公平性质疑，影响新型城镇化战略的深入推进。

国家层面对此高度重视，相继出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》《“十四五”公共服务规划》等政策文件，明确要求建立“成本可负担、市场可接受、可持续运营”的租金定价体系。这些指导性文件强调，租金定价必须突破传统行政定价思维，转向基于大数据分析的动态调节机制，既要保障运营主体的合理收益以维持项目长期运转，又要确保租户负担处于可承受范围。在此政策导向下，开展系统性租金定价调研已非单纯的技术性工作，而是关乎住房保障制度能否真正发挥“稳定器”作用的关键环节。

本项目的实施将立足于新时代住房保障工作的战略高度，通过实证研究破解当前定价机制中的痛点难点。调研成果不仅能为地方政府制定差异化、精细化的租金政策提供科学依据，还将助力构建“政府引导、市场运作、社会参与”的多元协同治理模式。更为深远的是，科学的租金体系有助于提升保障性住房的吸引力和使用效率，避免资源闲置浪费，从而在更高层次上实现“住有所居”向“住有宜居”的质变，为推进中国式现代化筑牢民生根基。

调研目标与范围

本次调研项目的核心目标在于构建一套兼具科学性、操作性与社会认可度的保障性租赁住房租金定价模型，该模型需能够动态响应市场变化、精准匹配租户需求并有效支撑项目可持续运营。具体而言，我们将着力解决三个维度的关键问题：首先，全面厘清当前租金定价过程中存在的结构性矛盾，包括成本覆盖不足、区域差异失衡、调整机制僵化等现实困境；其次，深入探究影响租金合理区间的多元变量及其作用机理，如区域经济发展水平、租户收入弹性、房屋物理条件、公共服务配套等要素的权重分配；最后，提出可落地的定价优化方案，确保租金水平既能维持项目财务平衡，又能切实减轻中低收入群体的居住负担，实现社会效益与经济效益的有机统一。

调研范围将严格遵循“重点突出、层次分明”的原则进行科学界定。在空间维度上，选取东、中、西部具有代表性的六座城市作为样本区域，包括两个超大城市、两个省会城市及两个新兴工业城市，覆盖人口规模从500万到2000万不等，确保样本能够反映不同发展阶段城市的共性与特性。例如，在超大城市中重点关注产业园区周边保障房项目与城市更新区域的租金差异，在中小城市则侧重分析县域经济特征对定价的影响。在时间维度上，调研将追溯近五年的历史数据，同时建立动态监测机制跟踪未来两年的租金变动趋势，通过纵向比较揭示定价机制的演变规律。特别需要说明的是，本次调研将突破传统单一主体视角，将租户、运营机构、政府部门三大利益相关方全部纳入研究框架，其中租户群体细分为新就业大学生、外来务工人员、城市低收入家庭等子类，每类样本量不少于300份，以保证数据的代表性和分析的深度。

调研内容的设计充分体现系统性与针对性相结合的特点。基础层面，我们将详细采集房屋建造成本、维护费用、税费负担等财务数据，结合能源消耗、物业管理等运营成本进行全周期核算，避免因成本测算不完整导致定价失准。需求层面，重点考察租户的支付意愿阈值、租金收入比承受极限以及对房屋品质的敏感度，通过情景模拟分析不同收入群体的弹性反应。市场层面，则系统梳理周边商品房、市场化长租房的价格走势及空置率变化，建立保障房租金与市场租金的合理比价关系。尤为关键的是，本次调研将创新性地引入“社会成本”评估维度，量化分析租金过高导致的劳动力流动成本、公共服务压力等隐性社会代价，使定价决策不仅关注经济账，更兼顾社会账。

在目标设定过程中，