房企品质管控敏感点案例手册（物业篇）.pptxVIP

品质管控敏感点案例手册

---物业篇;

前言

一个项目，从最初的总体规划到竣工验收，其间大抵有四个

年头，我们努力着，让一张图纸上的意向，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的理想家园。

为了多一分完美，少一分遗憾，此篇案例，汇集百余个项目经验，从客户敏感点出发，寻找产品营造和服务过程中可能存在的瑕疵。供查阅对照。;

承接查验;

案例简述：项目公共区域出现工程维修问题，物业公司未

能及时有效的开展维修处理。

措施建议：

1、质保期内范畴的维修，应及时通知项目开发公司及施工单位进行维修，对维修时效及品质进行跟踪、验收；

2、质保期外，小修范畴内的，应及时组织专业人员进行维修。中、大修范畴内的，及时制定维修方案，视项目情况进行物业维修基金申请。;

案例简述：地下车库出现季节性结露现象，受此影

响，物业公司维护不及时，将加重地下室地坪漆破损，墙面发霉脱落及设备生锈等问题。

措施建议：物业公司加强现场巡查，及时对设施设

备进行维护保养，对出现的问题及时修缮，如防锈除锈作业，降低问题扩大，保障设施设备正常使用。;

案例简述：项目消防报警系统因潮湿，大面积故

障，故障点自项目交付后开始陆续维修，至今未修复。

措施建议：

1、质保期内，物业公司须及时通知项目公司，督促维保单位维修，对维修结果进行验收；

2、质保期外，物业公司须及时安排专业人员修缮。;

案例简述：项目公共区域排水等隐蔽设施设备存

在防护缺失、管道堵塞、雨水倒灌等问题，物业公司未能事先及时检查维修。

措施建议：

1、加强对公共区域各类设施设备的巡查工作，特别是隐蔽工程部位。

2、对发现的问题及时整改维修，对重难点或频发问题制定专项维修方案。

3、对破损或缺失的安全防范设备及时修缮补充。;

案例简述：园区公共区域电箱门安装在园区绿化带内位置较分散不统一，且被生长的绿化所遮挡覆盖，

给日常维修、检修等方面造成不便。

措施建议：针对园区内存在绿化带内分散安装配电箱的情况，方便日常维修检修工作，同时也不践踏绿化，建议在配电箱周边合??位置增加青石。;

承接查验;

案例简述：项目交付后业主私包阳台情况普遍，严重影响项目外观。

措施建议：1、请物业公司根据物业管理规约加强现场管理；2、对已封闭阳台的业主发函，明确相关安全隐患以及连带责任；3、建议物业公司就该区块明确统一意见，并加强后续现场装修管理，避免投诉隐患。;

案例简述：商业部分店招制作不统一；空调室外机无固定安装；商家物品店外随意摆放。

措施建议：建议统一店招，空调室外机固定、规整安装，对店外物品放置实行严格管控。;

承接查验;

案例简述：楼宇3楼公共平台属公共区域，3楼户内均可直通公共平台，业主将私人物品随意摆放在此

区域内，不利于物业对公共区域的管控。

措施建议：建议物业服务中心在业主入住前就应采取事前告知、现场张贴温馨提示、业主作书面承诺等方式对业主进行劝阻和引导，消除公共区域被违章侵占的潜在风险，并加强该区域的安全防范措施。;

承接查验;

案例简述：项目交付后园林绿化一直处于非正常养护状态，存在绿化斑秃、枯枝、缺株、乔木枯死挖

除未补种，草坪缺块严重等问题。

措施建议：建议物业公司明确保养标准，对出现斑秃、枯枝、缺株等现象及时采取措施，未在合同、协议要求期限内整改的，有应对措施。;

承接查验;

案例简述：1、物业公司未与项目公司签订承接查验协议，或未进行承接查验，或移交图纸等资料不

齐；2、对承接查验存在的遗留问题未跟进落实；3、质保期到期届满前一个月，未做过保查验，及遗留问题及时反馈给房产公司项目部

措施建议：

1、依据建设部《物业承接查验办法》建房【2010】规定，各项目物业公司须与开发公司签订承接查验协议，并进行承接查验工作，同时按标准移交接收各相关项目的图纸等资料档案；

2、对承接查验中发现的问题整改情况，须及时跟进销项；

3、对未进行过保查验的，须尽快完善该项工作，对工程质量遗留问题与开发公司及施工单位协商整改。;

承接查验;

案例简述：物业费收费标准超出当地政府指导价。

措施建议：

1、和政府沟通及业主沟通好超出部分作为园区服务费用签订补充协议。

2、尽快成立业委会重新签订物业服务合同。;

案例简述：项目一标段交付期间，电梯内张贴有

大量广告，导致大部分业主不满，引发群诉。

措施建议：要求物业公司向业主说明情况，解释到位，取得业主的理解和支持。根据物业管理相关规定，项目交付后园区物业管理单位有权对公共区域进行管理运营，但所得收入属全体业主所有，在业委会成立后交由业委会管理。;

承接查验;

案例简述：1、物业用房未按要求移交；2、物业用房使用面积与相关标准不符合。

措施建议：服务中心和项目公司做好沟通，根据当地标准，配备物业用房，做好相关对接工作，以书面形式做好相关移交工作。;

承接查验;