土地增值税税收政策及应用案例分析.pdfVIP

单元01与“房”和“地”有关的税

【考点4】土地增值税（P227）

（五）土地增值税的税收优惠

1.纳税人建造“普通标准”住宅出售，增值率不超过20%的，予以免税；超过20%的，

应按全部增值额缴纳土地增值税。

2.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为“廉租住房、经济适用住房”房源

且增值率不超过20%的，免征土地增值税。

3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

4.对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

【考题1•多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，免予缴纳土地增值税

的有（）。（2014年）

A.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产

B.纳税人建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额20%

C.企事业单位转让旧房作为经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%

D.因国家建设需要依法征用、收回的房地产

【答案】ACD

【解析】选项B：高级公寓不属于“普通标准住宅”。

【考题2•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增

值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。（2015年）

A.5%

B.10%

C.20%

D.30%

【答案】C

【考题3•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，免征土地增值税的是

（）。（2017年）

A.由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让的房地产

B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，企业自行转让原房地产

C.企业之间交换房地产

D.企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产

【答案】B

【解析】（1）选项ACD：照章征收土地增值税；（2）选项B：因国家建设需要依法征用、

收回的房地产，免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行

转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

【考题4•判断题】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除金额20%的，应按全

部增值额计算缴纳土地增值税。（）（2017年；2018年）

【答案】√

（六）土地增值税的征收管理

1.纳税清算

（1）应当清算

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

【总结】应当进行清算的情形是纳税人的开发项目已经完全结束了。

（2）可以要求清算

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的

比例在“85%”以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经“出租或自用”

的；

②取得销售（预售）许可证满“三年”仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

【考题1•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于纳税人应进行

土地增值税清算的情形的是（）。（2014年）

A.直接转让土地使用权的

B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

D.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的

【答案】D

【解析】（1）选项ABC：属于“纳税人应进行土地增值税清算”的情形；（2）选项D：

属于“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的情形。

【考题2•判断题】房地产开发企业取得房产销售许可证满3年仍未销售完毕的，税务机

关可要求纳税人进行土地增值税清算。（）（2015年）

【答案】√

2.土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的

当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、