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2026年初级评估师考试题库及答案解析

一、单选题（共10题，每题1分）

1.在评估某宗商业地产时，若市场法运用中选取了三个可比案例，其成交价格分别为80万元/平方米、85万元/平方米和90万元/平方米，经修正后，三个案例的价格分别为75万元/平方米、80万元/平方米和85万元/平方米，则最终比准价格应为多少万元/平方米？

A.75

B.80

C.82.5

D.85

2.某宗土地面积为1000平方米，规划用途为商业与住宅混合，其中商业建筑面积占比60%，住宅建筑面积占比40%。若商业土地单价为800元/平方米，住宅土地单价为1200元/平方米，则该宗土地的综合地价应为多少元/平方米？

A.960

B.1000

C.1040

D.1080

3.某在建工程已投入建安成本500万元，预计完工后可对外销售，但工程尚未达到竣工验收标准。此时采用成本法评估其价值时，应重点考虑哪项因素？

A.市场利率

B.工程完工后的预期收益

C.已投入成本的可变现净值

D.开发商的信用状况

4.某公司名下的一处办公楼，原值为2000万元，已使用5年，折旧年限为20年，残值率为5%。若采用直线法计提折旧，则该办公楼的净值为多少万元？

A.1300

B.1400

C.1500

D.1600

5.在评估某宗租赁型商业地产时，市场租金为每月150元/平方米，空置率预计为10%，运营成本率为30%。若评估基准价为1000元/平方米，则该商业地产的收益价格为多少元/平方米？

A.1270

B.1300

C.1330

D.1360

6.某宗土地的出让年限为40年，当前已使用10年，剩余使用年限对地价的影响系数为0.8。若评估该宗土地的剩余使用权价值时，应如何调整？

A.乘以0.8

B.除以0.8

C.加乘0.8

D.不作调整

7.某企业拥有的专利技术，预计剩余经济寿命为5年，每年可产生现金流200万元，折现率为10%。则该专利技术的评估价值约为多少万元？

A.800

B.820

C.850

D.880

8.在评估某宗农用地时，若采用收益法，需考虑的主要因素不包括以下哪项？

A.土地产出率

B.农业政策补贴

C.土地开发成本

D.市场供求关系

9.某宗不动产的评估价值为1000万元，评估报告中披露的假设开发价值为1200万元，但实际市场交易价格为1100万元。此时评估师应如何处理？

A.以1100万元为最终评估价值

B.以1200万元为最终评估价值

C.重新评估假设开发价值

D.在报告中说明假设开发价值与市场价值的差异

10.某宗不动产的评估基准日为2025年1月1日，但委托方要求评估结果适用于2026年1月1日的市场价值。此时评估师应如何处理？

A.直接采用2025年的评估结果

B.重新评估并考虑市场变化

C.在报告中注明时间差异

D.按委托方要求忽略时间因素

二、多选题（共5题，每题2分）

1.在运用市场法评估某宗住宅用地时，选取可比案例应考虑哪些因素？

A.土地位置

B.用途类型

C.容积率

D.成交日期

E.土地面积

2.某在建工程评估时，成本法应考虑哪些成本项目？

A.建安成本

B.利息成本

C.管理费用

D.折旧

E.运营成本

3.评估某公司股权价值时，收益法应考虑哪些因素？

A.公司历史盈利能力

B.未来预期收益

C.行业发展趋势

D.股权结构

E.政策风险

4.某宗不动产的评估中，可能涉及哪些评估假设？

A.交易假设

B.价值时点假设

C.法律假设

D.财务假设

E.市场假设

5.在评估某宗租赁型商业地产时，收益法的计算步骤包括哪些？

A.确定潜在租金

B.计算空置率

C.扣除运营成本

D.选择折现率

E.计算终值

三、判断题（共10题，每题1分）

1.评估某宗不动产时，若采用市场法，可比案例的选择越多越好。

（正确/错误）

2.某宗土地的出让年限为50年，则其地价评估应考虑50年的剩余使用年限。

（正确/错误）

3.在建工程评估时，若工程已停工，则应按停工前的成本标准评估。

（正确/错误）

4.评估某公司股权价值时，若采用可比公司法，应选取同行业可比公司的市盈率作为参考。

（正确/错误）

5.某宗不动产的评估基准日为2025年1月1日，若市场利率上升，则评估价值可能下降。

（正确/错误）

6.评估某宗农用地时，若采用收益法，应考虑农业政策补贴的影响。

（正确/错误）

7.某宗不动产的评估价值为1000万元，但委托方要求按1100万元成交，评估师应无条件满足。

（正确/错误）

8.评估某在建工程时，若工程尚未完工，应按已完成部分的成本