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REITs现金流拆分与估值模型

引言

REITs（不动产投资信托基金）作为连接资本市场与实体不动产的重要金融工具，其核心价值在于通过专业化运营不动产资产，为投资者提供稳定的现金流回报。对于投资者而言，理解REITs的现金流构成并掌握科学的估值方法，是判断其投资价值、规避风险的关键。本文将围绕REITs的现金流拆分逻辑与主流估值模型展开深入探讨，从基础概念到实操要点层层推进，旨在为投资者构建系统性的分析框架。

一、REITs现金流的核心构成与拆分逻辑

REITs的现金流是其运营能力、资产质量与财务健康度的综合体现。与普通企业类似，REITs的现金流可分为运营活动现金流、投资活动现金流、筹资活动现