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2026年房地产估价师执业资格考试重点串讲与模拟题含答案

一、单选题（共10题，每题1分）

1.某城市核心区一宗商业用地，土地使用权年限为40年，2026年已使用10年。根据《城镇土地使用税暂行条例》，该地块2026年应缴纳的土地使用税税额计算中，应采用的土地年产值标准是（）。

A.40年B.30年C.10年D.剩余年限的40年

2.某住宅小区的绿化率低于法定标准，根据《城市绿化条例》，评估该住宅项目时，应如何处理该瑕疵？

A.直接扣除相应比例的评估价值B.不影响评估价值，但需在报告中说明

C.按市场惯例折减10%D.要求开发商整改后重新评估

3.某工业厂房因设备老化导致运营效率下降，评估时需考虑其减值，以下哪种减值测算方法最适用于该情况？

A.收益法B.成本法C.市场法D.假设开发法

4.根据《房地产估价规范》，评估报告中的“估价假设和限制条件”部分，以下哪项内容不属于其必要内容？

A.估价目的B.估价对象范围C.估价日期D.估价人员职业道德承诺

5.某城市规定新建住宅项目必须配建停车位，但某项目实际配建率低于要求，根据《民用建筑设计统一标准》，评估时如何处理？

A.按实际配建率折减评估价值B.不影响评估价值，但需在报告中说明

C.要求开发商补建后重新评估D.直接扣除50%的评估价值

6.某商业综合体因疫情导致租赁率下降，评估时需考虑其经营性减值，以下哪种方法最适用于该情况？

A.收益法B.成本法C.市场法D.假设开发法

7.根据《物权法》，以下哪种情况下土地使用权可以转让？

A.土地使用权未到期限B.土地使用权已抵押C.土地使用权存在查封D.土地用途已变更

8.某写字楼因大修导致部分区域无法使用，评估时需考虑其功能折价，以下哪种方法最适用于该情况？

A.收益法B.成本法C.市场法D.假设开发法

9.根据《城市房地产管理法》，以下哪种情况下可以无偿收回房屋？

A.房屋所有权人长期未使用B.房屋存在严重安全隐患C.房屋租赁率过低D.房屋被列入拆迁范围

10.某住宅小区的物业管理费低于市场水平，评估时如何处理？

A.按实际物业管理费计算B.按市场平均水平折减评估价值C.不影响评估价值，但需在报告中说明D.要求开发商提高物业管理费

二、多选题（共5题，每题2分）

1.某商业项目因周边新增竞品导致租金下降，评估时需考虑其外部性影响，以下哪些因素可能影响其租金？

A.竞品数量B.竞品定位C.交通可达性D.周边商业氛围E.土地使用权年限

2.根据《房地产估价规范》，评估报告中的“估价结果”部分，以下哪些内容是必要的？

A.估价对象描述B.估价方法选用C.估价结果金额及单位D.估价日期E.估价人员签名

3.某工业用地因规划调整导致用途变更，评估时需考虑其增值，以下哪些因素可能影响其增值？

A.规划调整幅度B.土地位置C.土地面积D.市场需求E.土地使用权年限

4.某住宅项目因户型设计不合理导致销售困难，评估时需考虑其市场折价，以下哪些因素可能影响其折价？

A.户型比例B.公摊面积C.建筑密度D.周边配套设施E.物业管理费

5.根据《物权法》，以下哪些情况下土地使用权可以抵押？

A.土地使用权已出租B.土地使用权未到期限C.土地用途符合规划D.土地使用权存在查封E.土地使用权属于集体所有

三、判断题（共10题，每题1分）

1.某商业项目因装修标准低于市场水平导致租金下降，评估时需考虑其功能折价，这种折价属于物理折旧。（对/错）

2.根据《城市房地产管理法》，房屋租赁期间，出租人可以单方面提高租金。（对/错）

3.某工业厂房因设备老化导致运营效率下降，评估时需考虑其经济折旧。（对/错）

4.根据《房地产估价规范》，评估报告中的“估价假设和限制条件”部分可以省略。（对/错）

5.某住宅小区的绿化率低于法定标准，评估时需直接扣除相应比例的评估价值。（对/错）

6.根据《物权法》，土地使用权可以转让，但不得抵押。（对/错）

7.某商业综合体因疫情导致租赁率下降，评估时需考虑其功能折旧。（对/错）

8.根据《城市房地产管理法》，房屋所有权人可以随时收回房屋。（对/错）

9.某工业用地因规划调整导致用途变更，评估时需考虑其经济折旧。（对/错）

10.某住宅项目因户型设计不合理导致销售困难，评估时需考虑其物理折旧。（对/错）

四、简答题（共3题，每题5分）

1.简述评估商业项目时需考虑的主要外部性因素及其影响。

2.简述评估住宅项目