东银广场营销策划书.docxVIP

一期

名目

一、前言

二、广州市房地产市场分析

三、工程的全然资料理解及优劣分析

四、工程市场定位

五、价格建议

六、工程的整体及包装建议

七、其他建议

“互联网〞顶端盒上网

八、销售方案安排及开售时刻

试销期销售建议

九、媒体宣传策略

十、百富诚对本工程代理之运作模式

十一、结语

十二、附件

附件一：平面间隔修改建议〔图〕

附件二：豪华装修材料及设备

附件三：创意装修材料及设备

附件四：?东银广场独家销售代理合同?

一、前言

日前，经与贵司的初步接触，了解到一些有关本工程的全然现状。敝司依据贵司提供的局部资料，结合敝司多年专业的房地产筹划代理经验，撰写成此份初步筹划建议书，以期为贵工程之顺利开展提供有效建议。

同时，敝司亦衷心盼瞧能与贵司建立进一步的合作关系，并为贵司新开发工程下一步推广的销售奠定坚实的根底，最终以贵工程到达最理想的销售为目标。

二、广州市房地产市场分析

广州市商品住宅供求关系分析

1997年以来，市区预售商品住宅批出量动摇幅度较大。1998年，由于楼市成交维持上升趋势，集团购房明显增加使开展商信心增加，开展商加快工程开工速度，使得当年的预售批出量比97年增长43％，是近年罕见的增幅。到1999年之后，商品住宅预售批出量逐渐放缓，99年比98年同期减小21.4％，而2000年比99年减少6.95％，2001年原八区批准预售量比2000年更是大幅减少23.8%，其要紧缘故是从1999年初起广州市国土房管局按有关对预售工程进行严格审批，使市场需求量明显减少。

图1：各年批准预售量与登记成交量比立

资料来源：广州市房地产信息中心

在登记成交量方面，因受实施住房货币化分配，结束实物分房政策，集团购房大幅减少的碍事，1998年登记成交量出现大幅增长，之后转为持平或略有下落的趋势，今年原八区的住宅成交比上年下落4%。能够讲，广州市新增的住宅成交要紧来自番禺。而商品住宅成交登记量占预售批出量之百分比呈上升态势，在一定程度上反映出住宅市场供大于求的状况得到初步缓解。

广州市住宅市场价格走势

由于受供求关系的碍事，广州市住宅物业的登记成交均价，自1996年以来，全然呈逐年落低趋势，其中高层住宅物业的成交均价下落趋势最为明显，从1996年的7,372元/平方米落到2001年的5,168元/平方米，落幅达2%，这要紧是受到售价稍低的小高层住宅需求量上升及市区高层售价下落的碍事。

而多层住宅物业的成交均价相对较为平稳，全然维持在4000元/平方米的幅度。而到2001年，原八区多层住宅因需求量少的缘故，价格开始逐步上升，比上年上升8.4%。

另外，今年首次把番禺、花都数据纳进统计范围，而此两区的住宅价格与原八区的价格有较大差距，相应的把成交均价大幅拉低。

图2：广州市历年住宅成交均价比照单位：元/平方米

资料来源：广州市房地产信息中心

海珠商品住宅供求关系分析

随着广州都市总体“北优、南拓、东进、西联〞政策确实立，目前海珠区内连成的跨江桥梁已增至12座，内环路的开通、地铁二号线的开工以及三号线的立项，令区内的交通状况得到较大的改善，为区内房地产的蓬勃开展制造良好的商机。住宅推售数量和成交面积一直位于各区前列。2001年全区批准预售面积、成交面积分不为105.7万平方米和152.96万平方米，均仅次于番禺居市属十区的第二位。批准预售面积比上年微落4.8%，成交面积那么上升11.1%，海珠区住宅市场供需两旺。

海珠商品住宅价格走势分析

海珠区2001年的高层住宅成交均价为4934元/平方米，比上年下落3.2%；多层住宅成交均价3848元/平方米，比上年上升1.2%。从2001年每月成交均价走势瞧，海珠区高层总体价格呈下落趋势，并要紧在4500-5000元/平方米之间动摇；多层住宅价格起伏亦比立大，但全然围绕在3800元/平方米的四面上落。

海珠区楼盘推售情况分析

近10个月以来，海珠区每月推售楼盘数全然均在35个以上，“十一〞期间更高达60个同时大做广告推售。每月仅广日、羊晚两报广告投放量就在1400万至2500万元，与天河并驾齐驱，成为广州楼市竞争最剧烈的区域。

注：以上资料以?广州日报?和?羊城晚报?统计得出

海珠区楼市热点板块分析：

工业大道—江燕路—宝岗大道一带。

该区域一直以来是海珠区楼市的需求大户，随着原有工厂的陆续迁出，后续需求量仍然特别大，如光大花园、富力万宝地块等。热点楼盘有南景园、宏宇广场、南北广场、保利花园、光大花园、金碧花园等，价廉物美，大受买家送不。

客村、赤岗一带。

琶州会展中心的建设、滨江东路的开通、地铁三号线以及海珠区府将搬迁至此等一系列利好消息把该区域的房地产送上了快车道，合生的3大楼盘愉景南苑、逸景翠园和珠江帝景相继推出市场，叠彩园、琴海居、丽水庭园、翠园、和平家园等亦参加战团。该区域拥有大片的