某酒店试公寓项目前期策划方案.docxVIP

工程前期筹划方案

第一局部市场分析

工程市场分析

类比工程分析

总结

第二局部产品

工程简介

案名建议

产品功能定位

产品形象定位

酒店式公寓与一般公寓的不同之处

估量出现咨询题

产品配套

经营模式

工程诱人分析

第三局部价格

价格定位

价格策略

第四局部客户

客户来源

客户分析

第五局部广告

媒体选择

媒体策略

公关

三、促销

第六局部渠道

第七局部销售操纵

销售目标

销售周期

营销组合表

第八局部合作方式

第一局部市场分析

工程市场分析

惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型〞，且维持了良好的畅销业绩，随后众多开展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型工程相继而出。

市场上对小户型的需求要紧来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销〞恰恰反映出惠州楼市长期提供和需求不对称，或者讲是有效需求缺乏，许多人都无视了这局部需求是永久存在的，都市的小户型正好能跟一局部有效需求对接。

我们以小户型热销来分析，消费主体事实上是中等收进者，然而高收进者首先进进购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精巧装修、共享效劳，并培养年轻一代独立生活意识。尽管这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，然而总价也就十多万元。这种适合年轻人和一局部投资者有效需求的产品无疑具有特别强的生命力。

类比工程分析

帝景台

户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积

配套：装修带家仫电器

价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡，付款方式一次性、按揭

宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品

总结：

畅销缘故

进市时刻早，抓住市场时机，使消费者具备一种新奇感；

地理位置好；

劣势：

由大户型改造，使用率低；

结构通风、采光不行；

目标消费意识加强；

御天名苑

户型面积：4.6

配套：室内中高档装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、热水器，公共配套健身室、阅览室等文娱设施，效劳酒店式效劳

价格：8-11M2/3-9万，12-19M2/8-13万20-33M2/13-16万

总结：

优势

推广时刻早；

总价低，客户易同意；

地理位置好，出租率高；

劣势

结构通风、采光不行；

无阳台、煤气禁用；

世纪新天

户型面积：小户精品住宅，由2栋29层塔楼组成，设有瞧光电梯；5-29层为住宅功能，35-50㎡的中小户型

配套：毛坯交付

价格：1870-3000元，均价2335元/㎡，付款方式一次性、按揭

宣传：惠州日报、惠州速递、惠州播送电视报、现场条幅，主诉求小户投资居住精典

总结：

优势

推广力度大；

样板房装修具有较强的吸引力；

相关于御天名苑、帝景台来讲，小户型为设计户型，阳台、通风相对较好

劣势

采光不行；

地段风水较差；

价格高；

鸿业自由港

户型面积：30-50平方米

配套：交付时豪华装修带家具电器

价格：2800-3700，总价12-15万/套

宣传：惠州速递、惠州日报报眼广告、围墙

总结：

优势

户型较好

地理位置好

劣势

推广力度小；

开发商实力不够雄厚，前期工程进度慢；

总结

本工程优势

工程前后通道，交通十分便利；

临近滨江公园，可尽享区内的成熟配套

户型设计量身定做，无改型而造成的碍事；

劣势

竞争压力大；

按照其图纸，靠北面中间两套其采光窗与卧房均为北面，而正中间四套采光及通风相对较差。

应回避咨询题

总价不宜过高；

广告推广力度要强；

效劳治理实行酒店式治理，进驻金牌治理公司；

第二局部产品

案名建议

案名：滨江国际公寓、银河经典

参考：滨江晶典

案名诠释：“经典〞同译“精典〞、“经典〞意为精巧、小巧，经世典范，适合于小户型宣传，让人顾名思义。

产品功能定位

定位：

酒店式独立公寓

定位诠释

“酒店式的效劳，公寓式的治理〞。由专门的酒店治理公司进行统一治理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅〞。此种物业的特点在于：

其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧房、厨房和卫生间，一应俱全。

其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业效劳，如室内清扫、床单更换以及一些商业效劳等。它既有公寓的私密性和居住气氛，又有高档酒店的良好环境和专业效劳。公寓式酒店提供的效劳那么更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、、打印、翻译等。

定位分析

从惠州目前小户型市场来瞧，因2003年小户型推广成功，推使2004年众多开发商跟随开发，2004年世纪新天、鸿业自由港、金山龙庭、巴黎广场及东平达利开发工程陆续上市，至今下半年推广工程有鸿业自由港、巴黎广场、达利开发工程，从这几个工程地段及规模来讲，巴黎广场和达利开发工程均有