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房地产合同管理实务案例

——经验总结与实操指南

在房地产行业的全生命周期中，合同管理贯穿始终，其水平直接关系到项目的成败、企业的经济效益乃至市场声誉。从土地获取、规划设计、工程建设到商品房销售、物业管理，每一个环节都离不开合同的规范与约束。然而，实务操作中，由于合同条款约定不清、履行过程监管不力、风险预判不足等原因引发的纠纷屡见不鲜。本文将结合几个典型实务案例，深入剖析房地产合同管理中常见的问题与风险点，并提出针对性的应对策略，以期为业内同仁提供借鉴。

一、商品房预售合同中的“面积差异”争议与条款细化

（一）案情简介

某房地产开发企业（以下简称“开发商”）与购房人签订《商品房预售合同》，约定房屋预测建筑面积为某数值，单价按建筑面积计算。合同中关于面积差异处理方式约定为：“交付时实测面积与预测面积误差在3%以内（含3%）的，房价款多退少补；超出3%的，超出部分购房人有权解除合同或按实测面积结算。”房屋交付时，实测建筑面积超出预测面积约4%。购房人要求解除合同，开发商则认为应按“超出3%部分按实测面积结算”处理，即仅就3%以内部分多退少补，超出3%的1%部分购房人需按单价补足。双方协商未果，诉至法院。

（二）争议焦点与合同问题剖析

本案的核心争议在于对合同中“超出3%的，超出部分购房人有权解除合同或按实测面积结算”条款的理解。开发商认为“超出部分”是指整体超出的面积，购房人有权选择解除或对全部超出面积按实测结算；购房人则认为，根据相关司法解释精神，其有权选择解除合同，或要求3%以内部分据实结算，超出3%部分由出卖人承担，所有权归买受人。

合同条款存在的问题：

1.约定模糊不清：合同条款未明确“超出3%部分”的具体计算方式及处理原则，未能清晰区分3%以内和超出3%部分的不同处理方式，为日后争议埋下伏笔。

2.未充分提示说明：该条款属于格式条款，开发商若未对该条款中可能限制购房人权利的内容进行充分提示和说明，可能被认定为无效或作出不利于提供格式条款一方的解释。

（三）处理结果与经验启示

法院经审理，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定（注：此处指当时有效的司法解释条款精神），最终采纳了购房人的部分主张，认定购房人有权选择解除合同，或在继续履行合同的情况下，3%以内部分房价款据实结算，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。

经验启示：

1.精细化条款设计：对于面积差异这类核心条款，必须力求精确、无歧义。应明确约定误差范围、不同误差区间的处理方式（包括是否有权解除合同、房价款如何调整、超出部分所有权归属等）。可直接援引或细化司法解释的规定，避免模糊表述。

2.重视格式条款提示：对于免除或限制己方责任、加重对方责任的格式条款，务必以显著方式提示，并对购房人进行充分说明，留存相关证据，避免条款因“未提示说明”而无效。

3.加强合同交底与培训：确保销售、客服等一线人员充分理解合同条款，能向购房人准确解释，避免因解释不一引发误解。

二、建设工程施工合同中的“工程变更”与“签证”管理

（一）案情简介

某建筑施工企业（以下简称“施工方”）与开发商签订《建设工程施工合同》，约定了工程范围、固定总价及变更调整方式。施工过程中，因开发商要求增加部分功能区域（属于工程变更范畴），口头通知施工方施工。施工方随即组织施工，但未及时办理书面变更签证。工程竣工结算时，开发商对该部分增项工程不予认可，认为无书面变更指令和签证，不应计入结算造价。施工方虽提供了施工日志、材料采购单据等，但均为单方证据，难以充分证明增项工程的必要性、工程量及价格。双方因此产生重大结算争议。

（二）争议焦点与合同问题剖析

本案争议焦点在于：无书面签证的工程变更是否应计入结算造价。

合同履行与管理存在的问题：

1.变更程序不规范：开发商未签发书面的工程变更指令，施工方在未获得书面确认的情况下擅自施工，违反了合同中关于工程变更需书面确认的约定（通常合同会约定变更需经甲方代表或监理工程师签发变更令）。

2.签证管理严重缺失：施工方在实施变更工程前或过程中，未及时向开发商或监理方申请办理工程签证，对工程量、计价标准等进行书面确认，导致事后难以有效举证。

3.证据意识淡薄：施工方在缺乏书面指令的情况下，未能通过邮件、函件等方式及时固定开发商要求变更的意思表示，事后收集的单方证据证明力较弱。

（三）处理结果与经验启示

该案最终通过第三方造价鉴定机构的鉴定，并结合双方举证情况，部分增项工程因有间接证据佐证且确为工程必需，获得了部分造价补偿，但施工方仍因证据不足承担了较大损失。

经验启示：

1.严格执行变更签证程序：这是工程合同管理的生命线。任何工程内容的增减、工艺的改变、材料的替换等，均需履行书面变更和签