黄岛区市场分析.pptVIP

一、市场概况;我们需要研判的市场问题——;宏观规划;;胶南市发展方向：“两大经济区、一个中心、三大产业区、一轴、一带”;青岛重大交通设施的建设完成打通了胶南和青岛的直接联系;胶南的城市规划大大提升区域形象,有力促进地区的经济发展;大青岛重大交通设施的建设将进一步打通胶南与黄岛,青岛的联系,扩大胶南的辐射范围

港口西移及大炼油等大型产业的进驻将带来相关产业和人口迁移,增强胶南的投资预期,同时拉动房地产的自然需求

胶南行政升级,滨海大道及经济发展方向等城市规划,大大提升了区域形象,有力促进地区经济发展

;城市东拓对胶南房地产的意义;二、区域地产市场分析;1.1最新宏观政策;1.2青岛市年度地产市场趋势;2012年全市住宅成交932.0万㎡，再改、首改产品供销占比有所上升，首置产品

占比有所回落。;2012年全区供应244.7万㎡，成交215.7万㎡；批售比为1.1，市场呈供略过于求的态势。;2012年黄岛区总体成交均价为7490元/㎡，环比上升2.4%。;2013年4月青岛市共成交普通商品住宅8525套，环比下降41.4%，同比增长141.8%；成交面积86.75万㎡，环比下降41.1%，同比增长104.5%。就4月成交量本身而言，仍处于历史较高水平。;胶南地产市场趋势;

当前调控政策环境较为宽松，但政策面从严预期放大，未来政策走向并不乐观。

青岛市房地产市场市场走势稳中有升，供需基本处于平衡状态，但市场存量巨大，去化周期长，销售压力较大。

2012年由于政策因素青岛市地产销售价格呈现下滑趋势，但跌幅较小，2013年近5个月价格呈持续上升趋势，预计未来市场价格在政策面没有大利空出现的情况下依然会保持稳定增长。

2013年3月由于政策面原因，成交量暴涨、市场需求得到有效释放导致4月出现较大幅度下滑，恢复市场正常水平，随着供应量的逐渐加大，预计未来市场走势会呈现稳中有升的态势，;竞品市场分析;;竞争环境;高度竞品;户型展示;东方华庭客群分析;项目名称;户型展示;重点客群：新黄岛区置业人群，约占比52%（以原黄岛区为主）

次重点客群：主要来自于薛家岛客户，约占比重33%

普通客群：来自青岛市区，约占总比重15%。

;低度竞品1;重点区域：新黄岛???，占比43%

次重点客户：来自青岛市区，占总比重33%。

普通客户：来自于其他区域，主要为追随品牌的投资客户24%。;中度竞品2;低度竞品2;户型展示;重点客户：胶南市、黄岛区置业人群，占比61%

次重点客户：来自青岛市区，占总比重20%。

普通客户：来自于其他区域，主要为追随品牌的投资客户19%。;板块内在售项目较多，且体量较大，市场竞争激励

产品线丰富，在售普通住宅整体面积区间在40-140㎡之间，跨度大，选择性较高；主力产品以两局、三居为主。

同类产品价格有一定差异，但差额较小，品质和品牌品牌效应成为决定去化的重要因素。

在售小区规模较大，开发商多为国内知名企业，品牌力云集。

客群同质化严重，激烈的市场竞争造成大量的客群分流。市场达到白热化程度。

区域内供应量会持续增加，未来市场竞争只增不减。;三、营销策略;我们了解城市发展方向！

我们了解青岛地产市场！

我们研究竞品的所有信息！

其实—

我们更需要了解的是我们自己;自我剖析;12;户型面积配比;产品总结;本案地理区位优越，周边居住环境优良，有上佳的一线海岸景观资源。

城市规划大势之地，板块热度高，升值潜力巨大，需求旺盛。

产品线丰富，户型面积选择性大，主力产品迎合市场需求。

区域内少有的低密度居住区，舒适度高。;应对

策略

;核心竞争力分析：从市场供求关系、区位价值，产品力和品牌四方面对本项目的比较优势进行全面梳理;价值点梳理;核心价值最大化，尽力宣传区域价值，突出生态宜居、板块规划、升值潜力等几大卖点。;客群定位;本案客群定位依据;区域市场共性;竞品市场回顾;客群性质划分;最终客户定位;刚需性客户;客户素描;客群认知项目途径;推盘策略;强化“区域板块、海景资源、生态宜居”等理念，烘托“中心”唯我形象主题，以“户外、报版”等媒体组合为释放载体，突出生态宜居新标准，以“实景展示”为情景，展示手段，先形象，后产品，先理念，后卖点。瞬间发力，大力推广，短期爆发，力争一举成功！;;良莠搭配低开高走;排期细化;（1）发展商开发进度；

（2）项目现阶段的工程进度；

（3）产品的景观资源；

（4）传统的销售节点、销售速度的判断；;一、销售计划;2013年销售目标：2个亿;;15号楼价格表;二、业务执行;销讲制定;推广执行;

核心区域客户精准直达——派单、陌拜、活动邀约、广告导入、地缘客户名单购买；

目标老客户——电话约访、DM发送、活动邀约；

周边辐射客群——项目巡展、广告占位、短信；

泛客户——网站、报广