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南京市某地块房地产开发项目财务评价设计案例

目录

南京市某地块房地产开发项目财务评价设计案例 1

1.1财务分析概述 1

1.1.1财务分析概念 1

1.1.2财务分析原则 2

1.1.3财务分析的步骤 2

1.2项目经济报告分析 2

1.2.1房地产开发项目进度安排 2

1.2.2投资估算及资金筹措计划 4

1.3项目盈利能力分析 19

1.3.1项目财务现金流量表 19

1.3.2资本金现金流量表 21

1.3.3利润与利润分配表 2

1.4G92项目偿债能力分析 23

1.5G92项目经济分析指标汇总 24

1.6G92项目不确定性分析 24

1.6.1盈亏平衡分析 24

1.6.2敏感性分析 25

1.7G92项目风险分析 26

1.7.1风险识别 26

1.7.2风险评价 28

1.7.3风险应对措施 28

1.8G92项目经济、社会、环境效益评价 29

1.8.1经济效益评价 29

1.8.2社会效益评价 29

1.8.3环境影响效益评价 29

1.1财务分析概述

1.1.1财务分析概念

财务分析是评价投资项目可行性过程中通常采用的方式，它是指利用企业的财务会计报表等财务数据，采用特定的技术方法，对企业或其他经济组织的盈利能力、偿债能力和生存能力进行分析、判断和评价一种经济评价活动，目的是为了能够直观地显示出项目的潜在风险，或者能够在多个类似项目中找到经济效益更高、风险更低的科学方案，给企业的投资者、股东、债权人等利益相关者提供决策依据。[20]

房地产开发项目财务分析的主要内容是根据国家的相关法律和税收政策，从

(1)WBS分解

房地产开发企业角度出发，在整个房地产项目开发过程中对该房地产项目的资金筹措能力、偿债能力和盈利能力进行综合分析。G92项目的财务分析主要包括经济报告分析、盈利能力分析、清偿能力分析、不确定性分析和风险分析。

1.1.2财务分析原则

(1)整个研究过程必须坚持科学合理的原则

(2)必须遵循实事求是的原则，杜绝主观臆断

(3)必须坚持客观公正真实的原则，必须保证数据的真实性

(4)以动态分析为主，动态分析与静态分析相结合的原则

1.1.3财务分析的步骤

(1)选取基础参数，估算项目基础财务数据

首先要根据市场调查和预测，选用合理的税费、利率等计算用参数，并适时调整基准参数。在选取合理的计算参数的基础上，估算建设收入、成本和费用等财务数据。

(2)编制各类财务报表

在相应的财务表格中填入上一步估算得到的财务数据，形成财务评价的相关报表。

(3)计算财务评价的相关指标

财务指标主要包括盈利能力财务指标和清偿能力财务指标。盈利能力财务指标主要包括投资利润率等静态指标和净现值等动态指标，清偿能力财务指标主要包括资产负债率等。

(4)不确定性分析

为了分析G92项目是否具备适应市场变化和抵御风险的能力，本项目采用盈亏平衡分析和敏感性分析进行不确定性分析，从而估算项目的可行性以及承受风险的能力。

(5)风险分析

风险分析是对各种潜在问题可能导致的风险及其后果进行量化，从而确定其严重程度。

(6)得出财务评价结论

通过比较计算出的财务评价相关指标和选取的基础参数，分析项目的盈利能力和清偿能力，进而分析本项目是否可行，得出项目的综合财务评价。

1.2项目经济报告分析

1.2.1房地产开发项目进度安排

工作分解结构(WBS)是指将所有项目范围内规定的工作分解为较小的的独立活动，使其便于管理，然后定义这些独立活动的费用、进度和质量，以及它们之间的内在联系，将完成这些独立活动的责任分配给相应的单位和个人，建立起明确的责任体系，从而实现控制整个项目的目的。G92项目的WBS分解包括规划设计、开发建设和项目销售，详见图4-1。

规划设计

市场调研

项目定位

初步设计

施工组织设计

G92项目

开发建设

前期准备

建安工程

装饰工程

竣工验收

项目销售

申请营销许可

制定营销策略

销售推广

物业管理

图4-1G92项目WBS分解图

(2)进度计划

①前期规划设计阶段

在规划设计阶段，为了对NO.2020G92项目进行市场调研、项目定位及可行性研究，使项目能够正式立项，房地产开发企业需要组织有能力的专业团队，并通过招投标选择一个有经验的总承包商，审批其提交的施工组织设计。这部分工作从2020年12月持续到2021年4月。