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物业管理风险与防范

物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素导致

的应由物业管理企业承担的意外损失。风险的种类很多，按照物业管理服务的各个环节，在物业管

理中的风险可划分为以下四个阶段的风险：早期介入的风险、前期物业管理的风险、承接过程中

的风险和日常管理的风险。

一、早期介入的风险

早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。

1、项目接管的不确定性带来的风险

有的物业管理企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。

但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌

形象也受到了损害。

2、专业服务咨询的风险

早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有相当专业

技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的

隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工

和监理单位有良好的沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面

都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。

二、前期物业管理的风险

前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面：

1、合同期限

根据《合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合

同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效〃，前期物业服务合同是附解除条

件的合同；《物业管理条例》26条规定：期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务

合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理

企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将

付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可

能会带来操作上的短期行为，也会弓I发业主（或物业使用人）与物业管理企业的矛盾和冲突。

2、合同订立的风险

在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管

理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因，建

设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业管理企业承担的风险转

嫁给物业管理企业。止匕外，一些物业管理企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费

用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；一些物业管理企业在签订合同时没有清晰约定有关责

任，或忽视免责条款,甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件（家中财产被

盗、人员伤亡等）时，处于被动局面，在合同内容上的疏忽都有可能成为业主向物业管理企业索赔

的理由。

3、合同执行的风险

前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业管理企业签

订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主入住和合同执行的过程中，由于缺乏相应

法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、

不执行，从而引发业主与物业管理企业之间的纠纷。

前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的