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从资产保全角度透视抵押资产的几个问题

伍捷建行湖北省分行

【摘要】为商业银行保全资产、防范贷款风险，本文从抵押资产

选择、价值评估、登记和保险四个方面的问题入手，从保全角度提出

如何有效管理，更好完善商业银行贷款抵押制度，提高风险缓释效果。

【关键词】抵押资产问题风险管理

随着商业银行风险管理的不断深入，抵押贷款制度已成为商业银

行保全资产、防范风险的重要措施。如何做好贷款抵押资产的管理，

提高风险缓释效果，更好发挥信贷资金安全保障作用，我认为是值得

思考和研究的问题，以下是本人对抵押资产选择、价值评估、登记和

保险几方面管理的看法，从保全角度提出来供大家探讨。

银行日常工作较常见的抵押资产主要是房地产、机器设备和设施

类在建工程等不动产。这些不动产由于其不可移动、不可隐藏、易于

保管、不易磨损、难以灭失且具有良好的保值性、增值性，而成为主

要的抵押担保物。

一、抵押资产的选择应严格准入在日常信贷经营中，有的机构发

放抵质押贷款，并未真正认识到押品的风险缓释作用，接收押品把关

不严或逆向选择，在实体和权属上存在的瑕疵未引起足够的重视，流

于形式，一旦贷款形成不良，移交保全部门处臵时，出现抵押物无法

处臵或难以处臵，不仅延误时间，耗费大量人力、物力，而且影响处

臵效果，导致债权受偿率低。

案例一：ｘｘ行向ｘｘ工贸有限公司发放１１００万元流动资金

贷款，期限１年，以第三方资产作抵押。银行向当地中级人民法院对

借款人、担保人提起诉讼，胜诉。银行向法院申请强制执行。在追索

中发现该抵押物已被抵押人在贷款前出租上十年，俗话说“买卖不破

租赁”，由于有租约，抵押物用途受到限制，价值就会大打折扣，所

以，法院对抵押物进行两次拍卖，因租赁原因均流拍，抵押物难以处

臵变现。

从上述案例可以看出，把好抵押资产准入关非常重要。当发生债

务人违约、无力偿还或其他在借款合同中明确的信用事件时，银行有

权及时、充分的实现抵（质）押权。换句话说，也就是抵押物在市场

上能顺利实现资产价值，全额或超额覆盖银行贷款本息，银行实现优

先受偿。化解信贷风险的目的。把好抵押资产准入关，首先是从内容

上把好关。银行应有明确的可接受资产准入清单，便于借款客户主动

对照清单提供抵押物，而不是银行对着借款人现有的资产拼凑抵押

物，避免逆向操作。客户经理可优先选择现有房产、以出让方式取得

的国有土地使用权；机器设备次之；谨慎接受专用性较强、难以变现

的机器设备及其他财产抵押。二是从法律上把好关。银行要查验权属

证明材料，产权是否明晰，到发证部门查询其真实性，是否有其他限

制处臵事项或权属上是否存在瑕疵。

三是从实体上把好关。到现场看实体与证上载明内容是否相符，

抵押物目前谁在使用，如果不是抵押人，是否签订租赁合同，租期有

多长等等，从而判断抵押物在市场上是否流动性强，有活跃的交易市

场，容易变现。

二、抵押资产评估应公允谨慎在实践中，受现有评估技术限制，

评估机构未能根据抵押贷款的特定目的和变现偿债的特定要求进行

评估，导致抵押资产在处臵环节价格大幅度缩水，即使银行选一些信

用良好、评估公正、正规的机构入围。

对押品的评估价格仍存在普遍偏高现象。

案例二：ｘｘ行向ｘｘ贸易有限公司办理１０００万元银行承兑

汇票，ｘｘ汽车专营有限公司办理３０００万元银行承兑汇票，缴存

３０％的保证金。

差额部分以同一栋第三方商业楼抵押，评估价值为４６００余万

元，抵押率６０％。２０１１年，当地中级人民法院对抵押物进行拍

卖，成交价格仅１６００多万元，不到评估价格的３５％。

以高估的资产价值为依据发放贷款，就可能增加不良贷款，因此。

在现有环境条件下，一方面要求评估业对抵押资产评估公允、审

慎，充分考虑抵押资产的瑕疵，剔除资产瑕疵部分的价格，提供真实

的、可变现市场价格；另一方面对银行内部专业人员提出更高要求，

首先是要求审慎参考外部评估机构提供资产评估报告，应充分考虑市

场价格、变现难易程度及其他影响价值的不确定性因素；其次主动与

内外部相关机构部门（如法院、拍卖机构或交易市场等）进行沟通，

多渠道获取银行抵押资产处臵信息，提高市场认知度，对押品评估积

累更丰富的经验；再者要加强开展与业内人士多形式的交流，积极努

力解决影响评估方面的突出问题，将银行抵押资产评估审慎理念渗透

到专业评估行业，使之自觉、自律、更好服务于银行业。

三、抵押物登记应程序规范银行与抵押人签订抵押合同后，到