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物业设备维护及巡检标准化管理手册

第一章总则

1.1目的与意义

为规范物业服务区域内各类设备设施的维护保养与巡检工作，确保设备设施始终处于良好运行状态，延长设备使用寿命，保障业主及使用人的生命财产安全，提升物业服务品质与管理效率，特制定本手册。本手册旨在建立一套系统、科学、可操作的标准化管理体系，作为物业设备管理工作的指导性文件。

1.2适用范围

本手册适用于本物业公司所管理的各类物业项目，包括但不限于住宅小区、商业综合体、写字楼、工业园区等。涉及的设备设施主要包括：供配电系统、给排水系统、暖通空调系统、消防系统、电梯设备、安防监控系统、公共照明系统、弱电系统及其他附属设备设施。

1.3基本原则

1.预防性为主，防治结合：强调日常维护保养和计划性检修，及时发现并消除设备隐患，减少故障发生。

2.标准化作业，规范化管理：明确各项工作的流程、标准和责任人，确保维护巡检工作质量。

3.全员参与，责任到人：建立清晰的岗位责任制，将设备管理责任落实到具体部门和个人。

4.技术先进，经济合理：在确保设备性能的前提下，优先采用成熟、可靠的技术和经济合理的维护方案。

5.持续改进，不断提升：定期对维护巡检工作进行评估与总结，根据实际情况优化管理流程和标准。

第二章组织与职责

2.1组织架构

物业公司应设立专门的工程管理部门（或相应职能岗位），负责统筹所辖项目的设备维护及巡检管理工作。各物业项目应配备相应的工程技术人员和维修技工，形成自上而下的设备管理网络。

2.2主要职责

2.2.1物业公司工程管理部门

1.贯彻执行国家及地方相关法律法规、行业标准及公司管理制度。

2.组织制定和修订本手册及相关的设备维护、巡检标准和技术规程。

3.指导、监督和检查各项目设备维护及巡检工作的开展情况。

4.负责重要设备的大中修计划审核、组织实施及质量验收。

5.组织设备管理专业培训，提升从业人员技能水平。

6.负责设备供应商、维保单位的评估与管理（如适用）。

2.2.2物业项目工程部（或工程主管）

1.在公司工程管理部门指导下，具体实施本项目的设备维护及巡检标准化管理工作。

2.根据本手册要求，结合项目实际情况，制定详细的设备维护计划、巡检计划，并组织实施。

3.负责本项目设备台账的建立与动态更新。

4.组织本项目工程人员进行日常设备维护、故障排除及应急处理。

5.负责维护巡检记录的审核、归档与分析。

6.定期向公司工程管理部门汇报设备运行状况及维护管理工作。

7.负责本项目工程人员的日常管理、绩效考核及技能培训。

2.2.3工程技术人员/维修技工

1.严格按照本手册及相关操作规程进行设备的维护保养和巡检工作。

2.认真填写维护、巡检记录，确保记录真实、准确、完整。

3.及时发现设备运行中的异常情况和安全隐患，并按规定程序上报和处理。

4.负责分管区域设备的清洁、润滑、紧固、调整等日常维护工作。

5.参与设备故障的排查与维修，积极学习专业技能，提升业务水平。

6.严格遵守安全操作规程，确保人身和设备安全。

第三章设备基础信息管理

3.1设备台账建立

各项目工程部应在接管物业后一个月内，完成所辖区域全部设备设施的普查，并建立详细的设备台账。设备台账应至少包含以下信息：

*设备名称、型号规格、生产厂家、出厂编号、生产日期

*安装位置、安装日期、投入使用日期

*主要技术参数、备品备件清单

*维护保养周期、责任人

*历次维护、维修、改造记录摘要

3.2设备分类与编码

为便于管理，应对设备进行科学分类并赋予唯一编码。分类可参照国家或行业标准，结合物业类型特点进行。编码规则应具有逻辑性和可扩展性，便于识别和追溯。

3.3技术资料管理

1.收集整理各类设备的出厂合格证、使用说明书、安装图纸、调试记录、验收报告等技术资料，建立技术档案。

2.技术资料应专人保管，建立借阅登记制度，确保资料完好、有序。

3.对于重要的电子文档资料，应进行备份，防止丢失。

第四章设备维护管理

4.1维护保养计划

1.制定依据：根据设备说明书要求、设备运行状况、使用环境、历史故障记录及相关法规标准，制定设备维护保养计划。

2.计划分类：维护保养计划分为年度计划、季度计划、月度计划及周计划。

3.计划内容：明确维护保养的设备名称、维护项目、维护周期、维护方式（如清洁、润滑、紧固、调整、更换等）、责任人、预计工时及所需物料。

4.计划审批与变更：维护保养计划需经项目负责人审核，报公司工程管理部门备案。计划执行过程中若需调整，应说明原因并按原审批流程报批。

4.2维护保养实施

1.准备工作：维护保养前，应熟悉设备性能