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离婚房产分割常见情形及案例

引言

婚姻关系中，房产往往是家庭财产的核心组成部分。当夫妻感情破裂走向离婚时，房产分割因其价值高、涉及因素复杂，常成为双方争议的焦点。从婚前个人出资购房到婚后共同还贷，从父母资助购房到特殊性质房产，不同情形下的分割规则差异显著。本文结合实际案例与法律规定，梳理离婚房产分割的常见情形，帮助读者理解背后的裁判逻辑，为面临类似问题的当事人提供参考。

一、婚前购房情形下的房产分割

婚前购房因资金来源、产权登记等因素不同，分割结果存在明显差异。这类情形的关键在于区分“个人财产”与“共同财产”的边界，以及婚后增值部分的归属认定。

（一）婚前一方全款购房，产权登记在出资方名下

这种情形是最典型的婚前个人财产。根据相关法律规定，一方婚前以个人财产购买并登记在自己名下的房产，属于婚前个人财产，离婚时不参与分割。

例如，李某与张某恋爱期间，李某用个人积蓄全款购买了一套住房，并登记在自己名下。婚后两人共同居住，但未对房产归属做任何约定。离婚时，张某主张房产是婚后共同使用的财产，应平均分割。法院经审理认为，该房产系李某婚前全款购买且登记在其个人名下，属于婚前个人财产，判决归李某所有。需注意的是，若婚后双方对房产进行了重大修缮（如加建、装修），修缮部分的增值可能被认定为共同财产，但房产本身的所有权不受影响。

（二）婚前一方贷款购房，婚后共同还贷

这是实践中最常见的争议情形。此类房产的分割需兼顾“婚前个人财产”与“婚后共同投入”的公平性，通常遵循“产权归登记方，补偿共同还贷及增值”的原则。

以王某与陈某的离婚案为例：王某婚前以个人名义贷款购买一套住房，首付由其个人支付，产权登记在王某名下。婚后，两人用共同收入偿还贷款。离婚时，房产市值较购买时上涨了80%。法院判决房产归王某所有，但需向陈某补偿两部分费用：一是婚后共同还贷本金及利息的一半；二是对应增值部分的一半。具体计算时，法院以“共同还贷部分占总房款的比例”乘以“房产增值总额”，再由双方均分。这一规则既保护了婚前出资方的财产权益，也认可了婚后共同还贷方的贡献。

（三）婚前双方共同出资购房，产权登记在一方或双方名下

若婚前双方共同出资购房，可能存在两种登记情况：一是登记在双方名下，二是登记在一方名下。前者一般视为共同财产，离婚时按出资比例或约定分割；后者则需结合出资证据判断是否为共同财产。

例如，赵某与孙某婚前共同出资购房，因孙某有购房资格，产权仅登记在孙某名下。两人分手后，赵某主张自己出资了40%的房款，应分得相应份额。法院审理时，赵某提供了银行转账记录、聊天记录等证据，证明购房款中有40%来自自己。最终法院认定该房产为双方按份共有，判决孙某向赵某支付对应份额的折价款。这一案例提示，婚前共同出资购房时，保留出资凭证至关重要，否则可能因无法证明出资事实而丧失权益。

二、婚后购房情形下的房产分割

婚后购房通常被推定为夫妻共同财产，但实际中因资金来源、登记方式等不同，仍存在多种特殊情形。

（一）婚后用共同财产购房，产权登记在一方或双方名下

婚后夫妻用工资、经营收益等共同财产购房，无论登记在一方还是双方名下，均属于夫妻共同财产。离婚时一般按均等原则分割，但若一方存在过错（如出轨、转移财产），法院可能酌情调整比例。

例如，刘某与邓某婚后用共同积蓄购买了一套住房，登记在刘某名下。离婚时，邓某主张房产应平均分割，刘某则称自己收入更高，应多分。法院认为，婚后共同财产的积累是双方共同努力的结果，收入高低不影响财产均等分割原则，最终判决房产归刘某所有，刘某向邓某支付50%的折价款。若房产存在贷款未还清，未还贷款部分视为共同债务，由取得房产一方继续偿还，并在折价款中扣除未还债务的一半。

（二）婚后一方用个人财产购房，产权登记在自己名下

若婚后一方用婚前个人财产（如婚前存款、继承所得）全款购房，并登记在自己名下，一般视为个人财产。但需注意“财产混同”问题——若购房资金与婚后共同财产混合使用，可能被认定为共同财产。

例如，周某婚前有一笔存款，婚后用该存款全款购买了一套住房，并单独登记。离婚时，其配偶吴某主张该房产是婚后购买，应属共同财产。法院审查后发现，周某的购房资金全部来自婚前账户，且未与婚后收入混合，最终认定房产为周某个人财产。但如果周某用婚前存款支付部分房款，婚后共同财产支付剩余房款，则需按比例分割，婚前出资部分对应的房产份额归周某，婚后出资部分及增值归双方共有。

（三）婚后受赠或继承的房产

婚后受赠或继承的房产，一般视为共同财产，但若赠与或遗嘱中明确只归一方所有，则属于个人财产。

例如，钱某婚后继承了父亲的一套房产，父亲在遗嘱中写明“该房产仅归钱某个人所有，与其配偶无关”。离婚时，钱某的配偶孙某主张分割该房产，法院以遗嘱明确约定为由，认定房产为钱某个人财产。反之，若赠与或遗嘱未明确只归一方，即