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房地产估价师考试真题与解析

房地产估价师资格考试是评估从业人员职业能力的重要标尺，其专业性强、考点密集，对考生的综合运用能力要求颇高。历年真题作为备考过程中不可或缺的核心资料，不仅能帮助考生熟悉命题规律、把握考试重点，更能通过实战演练检验学习成效，查漏补缺。本文将选取典型真题进行深度解析，旨在引导考生透过题目表象，深入理解背后的估价原理与方法，提升应试能力。

一、《房地产估价理论与方法》典型真题解析

（一）单选题：市场法应用中的核心参数求取

题目：某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为180万元，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。

A.168.18B.171.43C.180.00D.192.99

解析：

本题考核的知识点是市场法中交易情况修正时，税费非正常负担下的正常成交价格计算。这是市场法应用中的一个高频考点，核心在于理解“正常成交价格”的内涵以及税费转嫁对成交价格的影响。

我们首先需要明确：在正常的房地产交易中，买卖双方应各自承担其法定税费。当税费由非法定承担方负担时，成交价格就会偏离正常水平。题目中，税费均由买方负担，意味着卖方实际得到的金额就是其净得价，而买方支付的总金额（180万元）不仅包含了正常成交价格，还包含了本应由卖方缴纳的税费。

设该宗房地产的正常成交价格为V。

根据题意，卖方实际得到的价格=V-应由卖方缴纳的税费=V×(1-7%)

而买方实际支付的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费+应由卖方缴纳的税费（因为买方全包）。但题目已明确“买卖合同中约定成交价格为180万元”，这里的“成交价格”在税费非正常负担情况下，其实质是买方的实际总支出。因此，买方支付的180万元=V+V×7%（替卖方缴的）+V×5%（自己应缴的）吗？

不，这里需要仔细辨析。“买卖中涉及的税费均由买方负担”，意味着卖方的净得价就是正常成交价格V（因为他不承担任何税费），买方则需要支付正常成交价格V，再加上原本应由卖方承担的7%V和买方自己应承担的5%V。所以买方总共支付的金额=V+7%V+5%V=V×(1+7%+5%)。但题目说“买卖合同中约定成交价格为180万元”，这个“成交价格”在此语境下，其实就是买方为了获得该房地产所支付的全部款项，即买方实际总支出为180万元。

因此，等式应为：V×(1+7%+5%)=180万元？

或者，我们换一个角度思考，从卖方角度看，卖方实际得到的价格=正常成交价格-卖方应缴税费。但此时卖方应缴税费由买方承担，所以卖方实际得到的价格就是正常成交价格V。而买方支付给卖方的钱（即合同约定的“成交价格”180万元），是否就是卖方的净得价V呢？如果买方支付给卖方180万元，同时还要单独支付所有税费（给税务部门），那么卖方净得价就是180万元，此时V=180万元，这显然不符合常理，也与题目考核意图不符。

关键在于理解“成交价格”的定义。在房地产交易中，“成交价格”通常是指买卖双方在合同中约定的，买方支付给卖方的价款。当税费由买方承担时，买方支付给卖方的价款（成交价格）加上买方替卖方缴纳的税费，才是买方的全部成本。但卖方的净得价就是这个成交价格。而从正常成交价格的定义出发，正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴税费下的价格。

因此，正确的逻辑是：

正常成交价格V下，卖方应得V，缴纳7%V税费后，净得V×(1-7%)。

现在，税费由买方负担，卖方净得应为V×(1-7%)，但此时买方支付给卖方的“成交价格”（设为P）就是卖方的净得，即P=V×(1-7%)。

而题目中给出P=180万元，所以V=P/(1-7%)=180/(1-7%)≈193.55万元。但这个结果不在选项中，说明此逻辑有误。

哦，看来我之前的两种思路都有偏差，这正是本题的“坑”所在。我们必须回到最基本的公式：

正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)

题目中说“买卖中涉及的税费均由买方负担”，这意味着：

*卖方实际得到的价格=合同约定的成交价格（因为买方承担了卖方的税费，卖方无需从收款中再缴税）。

*买方实际付出的价格=合同约定的成交价格+买方应缴纳的税费+卖方应缴纳的税费。

但题目明确“买卖合同中约定成交价格为180万元”，这个180万元就是买方支付给卖方的价格，即卖方实际得到的价格。那么，根据第一个公式：正常成交价格V=卖方实际