REITs 框架研究系列二：租赁住房 REITs 投资体系-.docxVIP

股票研究

股票研究/2026.02.13

租赁住房REITs投资体系

n——REITs框架研究系列二

本报告导读：

行业专题研究政策红利与利率下行双重驱动下，集中式租赁住房破解盈利困局步入成长期。本文旨在构建五大维度全景框架精准量化租赁住宅REITs投资价值，并深度解析扩募机制如何通过规模效应与风险分散重塑资产估值。

行业专题研究

投资要点：

国泰海通房地产于2025年9月16日发布报告《科创引领，重塑产业园区价值评估体系——园区REITs专题报告》，打造偏定性、有园区自身特点，且以评分作为主要模式的资产评估体系，用以追踪园区类REITs底层资产的定期运营变化。本文属该REITS框架研究第二篇，集中研究租赁住房类REITs产品的政策特点，盈利模式，评价体系以及重点产品特征。

多重政策红利叠加宏观利率下行，推动集中式租赁住房市场破解盈利困局并步入快速成长期。随着供需两端政策密集出台，通过提供低成本租赁用地、税收优惠、财政补贴及公募REITs通道，叠加宏观利率下行显著降低融资成本，租赁企业商业模式逐步成型。在政策与市场双重驱动下，租赁住房供应量显著增加，市场格局加速向国企主导演进，大宗交易市场同步升温，其中内资倾向于通过委托运营分散风险，而外资更偏好自主运营高端资产以获取更高风险补偿。

租赁住房REITs底层