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第十章土地增值税

目录土地增值税概述1土地增值税纳税人、征税范围和税率2土地增值税税收优惠及税额计算3土地增值税征收管理4

第一节土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利益关系，实现地利共享有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为有利于控制地价，保持经济稳定概念作用【课程思政】从土地增值税开征看土地资源的合理开发与利用。

是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人一、纳税人认定单位是指企业、行政单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织个人是指个体经营者和其他个人第二节土地增值税纳税人、征税对象和税率

土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权的行为二、征税范围确定地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税:国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入第二节土地增值税纳税人、征税范围和税率

做中学请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。（1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用权行为，不征土地增值税（2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不征土地增值税（3）纳税人出租房地产，不征土地增值税分析第二节土地增值税纳税人、征税对象和税率

（4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。房地产在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税房地产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地增值税（5）房地产评估增值，不征土地增值税分析第二节土地增值税纳税人、征税对象和税率

三、税率选择级次增值额占扣除项目金额的比例税率（%）速算扣除系数（%）150%（含）以下300250%～100%（含）4053100%～200%（含以上6035表10-1 土地增值税税率表第二节土地增值税纳税人、征税对象和税率

10第三节土地增值税税收优惠及税额计算

11第三节土地增值税税收优惠及税额计算（一）新建房地产转让土地增值税计算新建房地产转让土地增值税计算步骤总结步骤内容公式1确定收入总额收入总额=转让房地产所取得的全部价款+有关的经济利益2计算扣除项目金额扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+开发成本+开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的其他扣除项目+房地产企业代收费用3计算增值额增值额=收入总额-扣除项目金额4计算增值率增值率=增值额÷扣除项目金额×100%5确定适用税率超率累进税率6计算应纳税额应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

12第三节土地增值税税收优惠及税额计算

13第三节土地增值税税收优惠及税额计算

14第三节土地增值税税收优惠及税额计算

15第三节土地增值税税收优惠及税额计算

做中学某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元（不含增值税）。开发该写字楼有关支出为：地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计555万元。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。第三节土地增值税税收优惠及税额计算

①收入总额=10000万元②计算扣除项目金额取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元开发成本为3000万元开发费用=500-50+（1000+3000）×5%=650（万元）允许扣除的税费为555万元从事房地产开发的纳税人加计扣除额=（1000+3000）×20%=800（万元）则，允许扣除项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）③增值额=10000-6005=3995（万元）④增值率=3995/6005×100%=66.53%⑤应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75（万元）第三节土地增值税税收优惠及税额计算

182.扣除项目金额确定——转让旧房第三节土地增值税税收优惠及税额计算

做中学某工业企业转让一栋办公楼，