【中指控股-2026研报】1月核心城市二手房成交回暖，上海出手收购二手房，确认市场底？.pdfVIP

中指丨1月核心城市二手房成交回暖，上

海出手收购二手房，确认市场底？

中指研究院

中国房地产指数系统

1月核心城市二手房成交回暖，上海出手收购二手房，

确认市场底？

2026年开年，重点城市二手房市场延续“以价换量”特征。根据中指数据，1

月20城二手住宅共成交11.8万套，环比微降3.1%，同比增长15.3%，市场整

体交易保持一定活跃度。同时，自去年四季度以来，主要城市二手房新增挂牌与

存量挂牌规模已有所减少，业主议价空间略有收窄，反映出短期供应压力有所缓

解，市场预期也出现一定改善。

图：20城二手住宅月度成交套数及同比

数据来源：中指数据CREIS

但目前市场结构性矛盾仍较突出，一二手房分化较明显。根据中指数据，上

海、北京等核心城市新房与二手房总价差继续扩大，这可能导致卖旧买新的置

换链条运行不畅，部分改善型需求释放受阻。

在此背景下，上海于近期推出楼市新政，启动收购二手住房用于保障性租赁

住房工作。2月2日，上海第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式签

约，浦东新区、静安区、徐汇区率先试点，中国建设银行为其提供金融支持。

本次上海三个试点区域二手房收购的实施主体均为区属企业。收购房源聚焦

小户型房源，如浦东新区明确优先内环内/2000年以前/70平以下/400万以内

房源，静安区侧重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收购要求中，浦东新区

明确要同步购买同区新房，静安区要求置换本区商品房，优先收购置换新房的房

源。收购价格上，浦东新区明确根据市场或评估价开展。资金来源上，基本是财

政资金、企业自有资金和银行贷款的组合方式。

上海作为超一线城市，首次由政府平台收购核心区域二手房用于保障性租赁

住房，其最重要的意义在于为市场特定资产类别提供了托底与流动性支持，信号

意义突出。对市场的影响主要体现在：

1）稳定房价预期：政策通过市场化收购，为“老破小”业主提供了一个明确

的退出渠道，这为相关资产设定了明确的“价格锚”，有助于稳定价格预期，从而

发挥市场“稳定器”的作用。

2）激活置换链条：政策旨在通过激活置换链条，撬动改善型需求，但置换

效率仍面临“区域限制”与“价格梯度”的约束。当前，政策虽未完全强制，但具有

本报告数据来自中指数据CREIS。详情请查询。

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明确的“本区置换”导向（如浦东要求购买同区新房，静安优先支持换本区新房）。

而被收购的旧房（总价≤400万元）与试点区域新房之间存在较大价差（2025年

徐汇、静安、浦东新区新房成交套均总价分别为2395、1987、1030万元）。政

策从“收购旧房”到有效“带动新房市场”之间，存在一定传导距离，突破的关键在

于打开区域限制。

3）优化租赁住房供给：政策通过“以购代建”模式，可有效增加核心区保租

房供给，更精准匹配职住平衡，同时小户型要求也适配二手房源特征及租赁需求。

此外，减少新建保租房也对稳定整体租金水平具有积极意义。

整体来看，政策的短期效果主要取决于收购规模及收购价格是否具备吸引力。

中长期则有赖于能否构建可持续的资金循环模式（如对接保租房REITs等）。若

此次试点效果显著，可为上海其他区域以及其他一线城市提供参考，推动市场加

快实现止跌回稳。

表：2025年重点城市一二手住宅成交套面积与套总价差值

新房成交套均面积与二新房成交套均总价与二

城市

手房差值（平米）手房差值（万元）

上海39.7643

北京34.0333

杭州37.4184

南京33.6