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(中级)经济师复习题《房地产经济专业技术知识和实务》测复习题和答案及解析

一、单项选择题

1.房地产与其他经济物品或资产的主要区别是其具有（）。

答案：不可移动性

解析：房地产的不可移动性，也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性。由于房地产的位置不能移动，这使得房地产市场具有明显的区域性，也使得房地产价格与其所处的地理位置密切相关。其他经济物品通常可以运输和移动，其市场范围和价格形成机制与房地产有显著不同。

2.某宗土地的规划容积率为3.0，可兴建总建筑面积为6000平方米的商住楼，则该宗土地的占地面积为（）平方米。

答案：2000

解析：容积率是指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积之比。计算公式为：容积率=总建筑面积/土地占地面积。已知容积率为3.0，总建筑面积为6000平方米，所以土地占地面积=总建筑面积/容积率=6000/3.0=2000平方米。

3.在房地产市场调研中，通过收集已成交房地产的成交价格、成交日期、区位、面积等数据，进而推断市场价格走势，这种调研方法属于（）。

A．询问法B．观察法C．实验法D．文案调研法

答案：D

解析：文案调研法又称二手资料调研法，是指通过收集、整理和分析现成的各种文献资料（包括公开出版物、内部资料、数据库等）来获取信息的调研方法。题目中描述的“收集已成交房地产的成交价格、成交日期、区位、面积等数据”属于对现有二手数据的收集和分析，因此属于文案调研法。A项询问法是直接向被调研者提问获取信息；B项观察法是通过观察被调研者的行为等获取信息，不直接接触；C项实验法是通过控制变量进行试验对比获取信息。

4.房地产开发项目的竣工验收应以（）为主要依据。

A．施工图纸及说明书B．可行性研究报告C．设计任务书D．工程承包合同

答案：A

解析：房地产开发项目的竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。竣工验收的主要依据包括：经批准的项目建议书、可行性研究报告；初步设计、施工图设计及说明书；设备技术说明书；国家现行的施工验收规范和质量检验标准；建设工程承包合同以及政府有关部门的审批文件等。其中，施工图纸及说明书是施工和竣工验收的最直接、最主要的依据，它详细规定了工程的各项技术要求和施工标准。

5.某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其期望的投资收益率为10%，如果在经营期内年租金收入为15万元，年运营费用为5万元，则该投资项目的投资回收期为（）年。

A．10B．12.5C．15D．20

答案：A

解析：投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。对于出租经营型房地产投资项目，其年净收益=年租金收入-年运营费用。本题中，年净收益=15万元-5万元=10万元。初始投资为100万元。投资回收期=初始投资/年净收益=100万元/10万元/年=10年。这里需要注意的是，题目中给出的期望投资收益率10%在计算静态投资回收期时未直接用到，静态投资回收期不考虑资金的时间价值。

二、多项选择题

6.房地产的特性主要包括（）。

A．不可移动性B．独一无二性C．寿命长久性D．供给有限性E．易受限制性

答案：ABCDE

解析：房地产的特性是房地产区别于其他经济物品的独特属性，主要包括：不可移动性（位置固定性）；独一无二性（异质性、独特性）；寿命长久性（耐久性）；供给有限性（土地总量有限且不可再生，建筑物虽然可以再生但受土地供给限制）；价值量大；流动性差；用途多样性；相互影响性（易受周围环境影响）；易受限制性（受政府规划、管制等限制较多）。

7.下列属于房地产市场供给影响因素的有（）。

A．房地产开发成本B．房地产开发技术水平C．消费者收入水平D．房地产开发商对未来的预期E．政府政策

答案：ABDE

解析：房地产市场供给是指在一定时期内、一定价格水平上，房地产开发商愿意并且能够提供的房地产商品数量。其影响因素主要包括：房地产开发成本（成本上升，供给减少）；房地产开发技术水平（技术进步，供给增加）；房地产开发商对未来的预期（预期房价上涨，可能惜售或增加开发，短期供给可能减少或长期供给增加）；政府政策（如土地供应政策、税收政策、信贷政策等，会直接或间接影响供给）。C项消费者收入水平是影响房地产市场需求的因素。

8.房地产估价的基本方法有（）。

A．市场法B．成本法C．收益法D．假设开发法E．长期趋势法

答案：ABC

解析：市场法（又称比较法、市场比较法）、成本法、收益法（又称收益还原法、收益资本化法）是房地产估价的三大基本方法。这三种方法是目前国际上通用的主流估价方法。D项假设开发法（又称剩余法）和E项长期趋势法属于房地产估价的其他方法，它们通常需要借助于三大基本方法中的一种或多种