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房地产工程开发报建报批流程

前言

本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和

系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节

需作专题展开。

需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场

差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将

甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。

作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性

反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！

此致

敬礼

营销策划部敬上

2003年12月29日

工程开发流程

一、土地使用权的取得

1.取得方式

1)行政划拨

2)协议出让

3)招标拍卖（挂牌、投标两类）

4)转让

2.流程示意（以拍卖为例）

现场勘察，

获取土地出让信息信息的初步组建竞投小组，购买标测算土地成本、估算

收集相关资料拍

及相关规划指标（一收集、分析书。（成员包括：估价师、开发总投资、总价

般1-3个月前，政府策划分析、财务、工程设值。（一般采用假设

予以公布即挂牌）计、法律等多种人员）开发法进行计算）

办理相应的土地产权

转移变更登记手续

获得土地使用权限

3.细节阐述

1)信息资料部分

A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；

1

B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、

区域竞争楼盘资料；

C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，

工程开发的工程信息资料、类似工程资料、同区域工程的

建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；

D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、

背景资源等；

竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加

附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权

委托书（深圳允许自然人参与竞拍）；

2

2)前期可行性分析（机会可行性分析）

一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，

依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途

及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发

成本、税费和期望利润得出最高地价；

地价=工程市场收益-开发总成本费用-期望利润

1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；

2可行性分析可大致分为三个阶段：

1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；

2.初步可行性分析阶段：确定工程的开发前景及定位方向；

3.最终可行性分析阶段：对工程进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；

总成本费用=开发成本（详见下表）