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农村建设用地方案

作为参与过10余个村庄规划编制、见证3个试点村用地转型的基层国土规划员，我常蹲在田埂上听老乡们拉家常——王婶指着屋前荒着的旧砖房说“这院儿空了五六年，拆了怪可惜”，李叔抽着旱烟念叨“村东头那片菜地，要是能划块地建个卫生室，咱看病就不用跑镇里了”。这些朴素的诉求，让我愈发觉得：农村建设用地不是简单的“划块地”，而是要让每寸土地都长得出烟火气、装得下乡愁、托得起发展。基于此，结合近年实践经验，特编制本方案。

一、方案背景与编制逻辑

（一）现实痛点倒逼改革

过去走访时常见两种矛盾：一是“有地用不上”——某村12户村民搬进新建的集中居住区后，老宅基一直“晒太阳”，荒草比人高；二是“想用没地儿”——村小要扩建操场，找来找去只能在河边滩涂打主意，可那片地又是基本农田。还有部分村庄建房“摊大饼”，占了好地却建得零散，去年普查发现，辖区内37个行政村人均宅基地面积超200㎡，远超规定标准，但公共活动中心、养老设施用地却普遍“缺斤少两”。

（二）政策导向指明方向

乡村振兴战略明确提出“统筹县域城镇和村庄规划建设”“推进节约集约用地”；自然资源部关于村庄规划的指导意见强调“充分尊重农民意愿，优先保障村民居住、乡村基础设施、公共服务空间和产业用地需求”。这些文件像一盏灯，照出了我们工作的重点：不是“一刀切”拆旧建新，而是用“绣花功夫”让土地活起来、用得巧。

（三）前期试点验证路径

前年在东岗村试点时，我们做了三件事：一是发动村民投票，把村南头15亩闲置砖厂改成“村民菜园+共享仓库”；二是和3户愿意退出老宅的村民签协议，腾退的0.8亩地置换到村北集中居住区，还配套建了小广场；三是给村办的竹编合作社划了1亩地，就在原小学旧址上。现在去看，菜园里种着黄瓜茄子，广场上老太太跳广场舞，合作社订单接到了城里，这说明“盘活存量、保障急需、村民参与”这条路走得通。

二、总体要求与基本原则

（一）指导思想

以“村民过得舒服、产业长得壮实、生态留得厚实”为核心，统筹生产、生活、生态“三生空间”，通过规划引领、机制创新、多方参与，推动农村建设用地从“粗放扩张”向“集约增效”转变，让每块地都成为乡村振兴的“助推器”。

（二）基本原则

规划先行，一张蓝图管到底：先摸清楚“家底”——全村有多少宅基地、闲置农房、集体建设用地，再和村民一起画“愿景图”。就像给房子装修，得先量好尺寸、想好功能，不能这儿砌一堵墙、那儿打个洞。

村民作主，板凳会上定方案：用地怎么调、房子怎么建，不能“干部拍脑袋”。去年在西洼村，我们开了7次院落会，有的老乡说“我家老宅子想留着给孙子结婚用”，有的说“村东头该建个超市”，这些意见都写进了规划，现在大家看着自己参与定的方案落地，积极性高得很。

盘活存量，向“闲置地”要空间：优先用“沉睡”的土地——闲置宅基地、废弃学校、旧村部，能不占耕地就不占，能少占就少占。就像家里收拾屋子，先把角落里的旧家具腾出来，比直接买新的划算多了。

保障重点，先解决“急难愁盼”：优先满足村民住房、养老、医疗、教育等民生用地，再保障特色产业、电商服务等发展用地。就像吃饭得先端上主食，再上炒菜，不能让老乡急着看病却找不到地建卫生室，或者合作社订单来了没地方扩厂房。

三、主要任务与具体措施

（一）优化空间布局，画好“村域一张图”

生活空间“聚而美”：对“空心村”“零散户”，引导村民自愿向规划的集中居住区搬迁。集中区选址要离耕地近（方便种地）、离公路近（方便出行），配套要跟上——按“10分钟生活圈”配建卫生室、便利店、停车场。比如计划在中沟村，把分布在3个山坳里的27户村民，逐步集中到靠近村道的新片区，腾退的老宅基一部分复垦种粮，一部分建村民食堂和老年活动中心。

生产空间“特而强”：结合各村产业特点划“产业用地片”——种草莓的村，在大棚区附近留仓储和分拣用地；搞乡村旅游的村，在民宿集群旁留游客停车场和观景平台；做手工艺品的村，把旧村部改造成“前店后厂”的工坊区。去年帮北坡村规划竹编产业区时，专门在靠近县道的位置留了5亩地，现在他们的竹筐、竹椅通过电商发往全国，村民说“地划对了，生意活了”。

生态空间“绿而活”：留出村口的老槐树、村边的荷塘做“生态节点”，沿水渠、道路种上本土的桃树、竹子做“生态廊道”。这些地方不搞硬化，就保持自然样子，但可以设个小凉亭、放几张石凳，老乡们干完活坐这儿歇脚，说“看着绿莹莹的，心里舒坦”。

（二）盘活存量用地，念好“闲置地经”

宅基地“退、转、用”三部曲：建立“自愿有偿退出”机制——对举家进城、老宅长期闲置的村民，村里按评估价给予补偿，腾退的宅基地优先用于村民住房或公共设施。比如试点村有户王姓人家，搬到县城10年了，老宅塌了半边，村里补偿3万块，把地收回来给缺房的年轻夫妻盖新房，两边都满意。鼓励“宅基地流转”——允许村民把闲置农房出租给乡贤、创