产业园区发展瓶颈与创新路径——基于东湖高新集团运营经验.docxVIP

产业园区作为我国产业发展的重要载体蓬勃发展，表现为发展速度快、类型丰富以及开发运营模式不断变革等特征，在赋能高科技产业发展、助力区域经济提质增效和服务国家重大战略中发挥了积极作用。本文梳理我国产业园区存在的主要矛盾，采用PEST法分析东湖高新集团的做法与经验，总结适用于国有企业运营产业园区的一般性规律，提出建立市场化运作的科创孵化平台等路径，以期更好发挥产业园区创新赋能平台作用。

一、我国产业园区总体发展情况

自1979年我国首个产业园区——招商蛇口工业区诞生以来，产业园区历经四十余年的快速发展，从功能单一的工业园区成长为产城融合的复合型园区。据前瞻产业园库统计，全国已有7.8万余个园区，其中16座城市的园区数量超过1000个，遍布各个万亿GDP的经济强市，涉及工业、物流业、电子商务、文化创意、智能制造等55个行业，更高层次的产业集群正依托园区蓬勃发展。

1.产业园区三大开发模式

一是政府主导开发模式，由地方政府做出园区规划并组成开发机构，提供相关产业支持政策和税收优惠条件，以形成区别于其他产业地产项目的独特优势，再通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，是目前各级地方政府常用的产业地产开发模式，亦是工业地产市场的主要载体，如苏州高新区、北京经开区。

二是企业主导开发模式，由某个产业领域具有强大综合实力的主体企业，营建一个相对独立的产业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业聚集，实现主体企业引导形成产业链的模式，如张江高科、清华科技园等。

三是介于上述两者之间的政企合作开发模式，政府负责研究制定产业政策、产业规划、发展战略、产业结构优化思路等，企业则负责园区项目的具体设计、建设、运营等。我国最早一批园区基本是政府和国资背景的开发区、工业园区，也是目前国内产业园区开发的主要形式。在产业园区上市公司中，国资背景的产业园区上市公司居多，约占比三分之二，如陆家嘴、上海临港、中新集团、招商蛇口、外高桥、张江高科、苏高新、市北高新、东湖高新等。国有企业与市场化产业园区开发商拿地数量比例由2018年的5:1～7:1上升到2023年上半年的10:1，中央企业和地方国资正成为产业园区开发的主力军。

2.产业园区五大运营模式

一是政府运营模式，即由政府投资开发，为入驻企业提供税务代理、行政事务代理等服务，并给予园区部分招商代理费用和税收优惠。政府运营模式适用于规模较小园区，如广州天河软件园。

二是投资运营模式秉持长期投资理念，即政府投资建设园区后将房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业成长壮大后引入外部战略投资者上市，实现资产增值并收回投资，如浦东软件园。

三是服务运营模式旨在为企业提供更佳的生存发展环境。随着经济的发展，单一投资不能充分满足企业需要，很多企业对园区服务环境提出了更高要求，服务运营模式要求园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣和信息提供等软服务，如杭州软件园。

四是土地增值模式，即园区获得土地收储、初步开发、拍卖功能后，通过控制大面积的土地，短期内初步开发提升土地价值，然后进行地产开发或转让，实现土地增值，为园区后续开发奠定雄厚的财力基础，如中关村软件园。

五是产业运营模式，即对部分有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司运营重要的产业项目，调节、完善和强化区域产业链运营作用。例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业同时运营，一旦建成将在较大范围内形成压倒性的产业优势。

二、我国产业园区发展中存在的问题

随着政策支持力度不断强化，我国产业园区发展取得亮眼成绩，但一些问题也逐渐凸显。无论是国资园区还是民营园区，或多或少面临着经济承压、供应饱和、同质化竞争、市场化水平不高和科创服务供给不足等问题，没有充分发挥应有作用，有些甚至长期闲置，导致园区资产自然贬值。

1.产业园区主题定位不清晰

当前，多数产业园区建设主要依靠政府推动，有些盲目追风设置园区主题，不顾本地资源禀赋和产业发展基础，产业园区规划布局缺乏顶层设计和统筹规划，部分企业为享受政府提供的政策支持和税费优惠盲目运营和招商，导致园区空置、同质化或招商乱象频发，无法形成产业集聚效应，土地利用和产业发展效率不高，阻碍产业相关项目入驻和配套资源的统筹利用，不利于园区产业特色和品牌的打造。

2.产业园区软硬件配套设施质量不高

当前，我国多数产业园区发展进入成熟期，但由于政府规划及财力问题，导致基础设施建设难以满足企业发展需要。一方面，部分园区物业管理薄弱、设备陈旧，基础设施难以满足现有产业需求，限制企业发展；另一方面，部分园区服务、品牌、功能配套等软实力未能与企业需求相匹配。

3.产业园区运营市场化程度不高

国有企业是产业园区开发和运营的坚实力量之