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自持物业的商管公司，有哪些税收筹划技巧？

一、房产税筹划技巧

房产税分为从价计征和从租计征两种方法，对自用商业，一般以商业原值的70-80%，按1.2%税率计算房产税；出租商业按实际收取的租金按12%税率计算房产税。实务中大多数为按年计算，按季度分次缴纳。

商业租赁实际操作如何降低房产税及增值税，租赁合同的设计是关键。

为使商业及时产生租赁效益，一般商管公司在签订租赁合同中，会给予承租者一定期间的免租期优惠，并且绝大多数企业在合同中明确约定免租期。但免租期间是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税并未引起重视，导致税务稽查，产生滞纳金，甚至被处于0.5倍至1倍的罚款。

财税〔2010〕121号第二条明确规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”

因此，对于免租期，商管公司虽然没有取得租金收入，但依然应当按照房产原值缴纳房产税，并且通常情况下，按照从价计征比从租计征的税负还要高，因此从房产税的角度来讲，对于商管公司来说，免租期并不是一个好的事情。

举例说明：假设某商业建筑面积200平米、建造成本为1000万元，出租的单位面积月租金标准为每平方米150元（月租金30000元），租期1年，给予承租方三个月的免租期（即整个租期租金共计为：30000元/月*9=270000元，按12个分摊计算，实际月租金为22500元），假定该