房地产投资学试卷及答案.docxVIP

房地产投资学试卷及答案

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。）

1.房地产投资区别于其他投资形式的最显著特征是（）。

A.投资价值量大

B.投资回收期长

C.位置固定性（不可移动性）

D.政策影响性

2.在房地产投资财务评价中，下列属于动态盈利能力指标的是（）。

A.投资利润率

B.静态投资回收期

C.资本金净利润率

D.财务净现值（FNPV）

3.投资者购买写字楼进行出租经营，这种投资形式属于（）。

A.房地产开发投资

B.房地产置业投资

C.房地产证券投资

D.房地产信托投资

4.由于通货膨胀导致房地产实际收益下降的风险属于（）。

A.经营风险

B.财务风险

C.政策风险

D.购买力风险

5.下列关于房地产信托投资基金（REITs）特征的描述，错误的是（）。

A.流动性强

B.主要收入来源为租金和利息

C.必须缴纳企业所得税

D.投资门槛较低

6.在进行房地产投资环境分析时，PEST分析法中的“P”指的是（）。

A.政治法律环境

B.经济环境

C.社会文化环境

D.技术环境

7.当财务内部收益率（FIRR）大于基准收益率时，项目的财务净现值（FNPV）通常（）。

A.大于零

B.小于零

C.等于零

D.无法确定

8.某房地产项目的销售收入为1000万元，总成本费用为800万元，其中固定成本为500万元，则该项目的盈亏平衡点（以生产能力利用率表示）计算所需的关键参数不包括（）。

A.产品价格

B.单位变动成本

C.固定成本

D.流动资金

9.在资本金现金流量表中，不属于现金流出项目的是（）。

A.资本金

B.借款本金偿还

C.经营成本

D.建设投资

10.某投资者以30%的首付购买一套住房，其余款项通过银行抵押贷款支付，这种利用借入资金进行投资的行为被称为（）。

A.投机行为

B.财务杠杆

C.风险规避

D.套期保值

二、名词解释（本大题共5小题，每小题3分，共15分。）

1.财务净现值（FNPV）

2.房地产投资风险

3.内部收益率（FIRR）

4.盈亏平衡分析

5.房地产置业投资

三、简答题（本大题共4小题，共25分。）

1.简述房地产投资的主要特点。（6分）

2.房地产投资风险识别中，非系统性风险主要包含哪些类型？如何通过投资组合来降低此类风险？（6分）

3.简述房地产投资财务评价中偿债能力分析的主要指标及其含义。（7分）

4.什么是房地产投资的“互斥方案”选择？在进行寿命期不同的互斥方案比选时，常用的方法有哪些？（6分）

四、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分。要求列出计算公式、计算过程，结果保留两位小数。）

1.某投资者计划投资购买一处商铺用于出租，初始投资总额为400万元。预计持有期为5年，每年的年末可获得净租金收入50万元。在第5年年末，该投资者预计可以550万元的价格将商铺出售。假设该投资者的基准收益率为10%。

已知：(P/A,10%,5)=3.7908；(P/F,10%,5)=0.6209。

请计算：

(1)该投资项目的财务净现值（FNPV）。（7分）

(2)判断该项目在财务上是否可行，并说明理由。（3分）

2.某房地产开发项目总投资为5000万元，其中资本金投入2000万元，银行贷款3000万元。项目开发周期为2年，贷款年利率为6%（按单利计算）。项目建成后，预计销售收入为8000万元，需缴纳销售税费为销售收入的5.5%。项目利润总额为2000万元。

请计算：

(1)项目的投资利润率。（5分）

(2)项目的资本金净利润率（假设所得税税率为25%）。（5分）

五、案例分析题（本大题共1小题，共20分。）

某房地产开发企业拟在某二线城市竞拍一宗住宅用地进行开发建设。

项目基本情况如下：

1.土地竞买保证金为1000万元，预计土地出让金总额为8000万元，需在拿地后3个月内付清。

2.项目规划建筑面积为50000平方米，预计建安工程费为2500元/平方米，前期工程费及其他费用预计为建安工程费的15%。

3.项目开发建设期为2年，管理费用按