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房地产信托投资基金（REITs）的市场流动性提升

引言

房地产信托投资基金（REITs）作为连接不动产市场与资本市场的重要金融工具，通过将流动性较低的房地产资产转化为可上市交易的标准化金融产品，实现了“不动产证券化”的核心功能。自其诞生以来，REITs在全球范围内被广泛应用于商业地产、基础设施、租赁住房等领域，既为投资者提供了参与不动产投资的低门槛渠道，也为原始权益人拓宽了融资路径。然而，市场流动性不足始终是制约REITs功能发挥的关键瓶颈——低流动性会导致价格发现效率降低、投资者交易成本上升、市场吸引力下降，甚至可能引发“流动性螺旋”风险（AmihudMendelson，1986）。在此背景下，如何系统性提升REITs市场流动性，成为推动REITs市场健康发展的核心命题。本文将围绕REITs市场流动性的内涵、现状、成因及提升策略展开深入探讨，以期为市场实践提供理论支撑。

一、REITs市场流动性的内涵与价值

（一）流动性的核心定义与衡量指标

流动性是金融市场的“血液”，其本质是资产以合理价格快速成交的能力（O’Hara，1995）。具体到REITs市场，流动性可从三个维度衡量：一是交易活跃度，通常用换手率（一定时期内成交量与流通股本的比值）或日均成交额表示；二是交易成本，表现为买卖价差（最优买价与卖价的差额）的大小；三是价格稳定性，即大额交易对价格的冲击程度（Amihud，2