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房地产投资信托（REITs）的估值方法比较

引言

房地产投资信托（REITs）作为连接房地产实体资产与资本市场的重要金融工具，通过发行收益凭证募集资金，投资于商业地产、基础设施等不动产，并将大部分收益分配给投资者，具有流动性高、收益稳定等特点。随着全球REITs市场规模持续扩大，如何科学评估其内在价值成为投资者决策、市场定价及监管的核心问题。估值方法的选择直接影响投资判断的准确性，不同方法因理论基础、数据依赖及适用场景的差异，往往导致估值结果出现偏差。本文将系统梳理REITs主流估值方法，从理论逻辑、操作流程、优缺点及适用场景等维度展开比较分析，为投资者及市场参与者提供更全面的决策参考。

一、