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REITs市场的流动性指标构建与分析

一、引言

REITs（不动产投资信托基金）作为连接不动产市场与资本市场的重要金融工具，自诞生以来便以“稳定分红+资产增值”的双重属性成为机构与个人投资者配置大类资产的核心选择。其本质是通过证券化手段将非流动性的不动产转化为可交易的金融产品，因此二级市场的流动性不仅是REITs市场定价效率的核心体现，更直接影响投资者的交易成本、持有信心及市场整体的资源配置功能（OECD，2020）。然而，与股票、债券等传统金融资产相比，REITs因底层资产的非流动性（如商业地产、基础设施的处置周期长）、强制分红约束（通常要求将90%以上收益分配给投资者）及投资者结构的特殊性（长期机构投资者占比高），其流动性表现呈现出独特的复杂性（NewellPeng，2008）。如何科学构建适用于REITs市场的流动性指标体系，并基于此分析市场运行特征，成为当前学术界与实务界共同关注的重要课题。

二、流动性的内涵与REITs市场特性

（一）流动性的多维度定义

流动性是金融市场的核心属性，通常被定义为资产以合理价格快速成交的能力。学术界对流动性的刻画主要涵盖四个维度：一是交易成本（即投资者为完成交易需支付的额外成本，如买卖价差）；二是交易速度（即订单从提交到成交的时间间隔）；三是交易深度（即一定价格范围内可成交的最大交易量）；四是交易弹性（即价格因大额交易偏离均衡后恢复的速度