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房地产资产的区位因子定价研究

一、引言

房地产作为兼具投资属性与使用属性的特殊资产，其价值形成始终与“区位”紧密绑定。从古典经济学中的“位置价值论”到现代空间经济学的“空间异质性”理论，区位因子始终被视为房地产定价的核心变量（韦伯，1909；阿朗索，1964）。在城市化进程加速、城市空间结构持续重构的背景下，不同区域的房地产价格呈现显著分化——同一城市内，核心商圈与远郊区域房价可能相差数倍；同一区域内，临近优质学校与普通学校的社区价差亦十分明显。这种分化现象的背后，本质是区位因子通过多重机制对房地产价值进行的差异化赋值。本文将系统梳理区位因子的内涵与分类，深入剖析其对房地产定价的作用机制，并结